Покупка доли в квартире на материнский капитал
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли в квартире на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Как отказаться от доли собственности на квартиру по наследству
Допустим, потенциальный совладелец заявляет: «Хочу отказаться от доли в квартире, передаваемой по наследству». Тогда ему нужно иметь в виду следующее: важно учитывать срок в 6 месяцев — именно столько проходит с момента открытия наследственного дела, когда нотариус разыскивает все имущество наследодателя и всех наследников. Распределение наследства происходит либо по завещанию, либо по закону.
Почему важен срок в 6 месяцев? Потому что в течение этого периода наследники могут отказаться от своей доли, подав письменное заявление нотариусу или отправив по почте нотариально заверенное заявление, или направив своего законного представителя, имеющего нотариальную доверенность на право отказа от имени наследника (ст. 1154 ГК РФ). Отказаться от наследства можно даже после того, как наследник вступил в свои права.
Где отказываются от доли в квартире в этом случае? Для этого нужно написать заявление в суд, который может принять отказ и по истечении 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя, если сочтет причины пропуска срока в полгода уважительными.
Отказ от уже существующей доли
Если до этого речь шла о доле, которую потенциальный владелец не готов принимать, то теперь рассмотрим случаи, когда человек уже является собственником доли в квартире. Здесь есть нюанс: простого письменного заявления будет мало, точнее, оно не сработает вообще.
При этом не важно, на каком основании возникло право собственности: долевое строительство, приобретение на вторичном рынке или приватизация. Общее в этом то, что такую долю можно либо подарить, либо продать. Как отказаться в этом случае? Таких вариантов несколько.
Дарение доли
Когда владелец доли хочет от нее избавиться, один из способов — подарить ее. В практике договор дарения оформляется письменно. В отличие от завещания, имеющего односторонний характер, когда завещатель сам распределяет свое имущество, не особо интересуясь мнением наследников, в ситуации дарения необходимо согласие того, кто принимает дар.
Участие нотариуса в случае дарения не требуется (ст. 572 ГК РФ). Согласно закону, одна сторона, именуемая дарителем, безвозмездно передает или берет обязательство передать второй стороне (одаряемому) какую-то вещь, имущественное право или имущество. В варианте с недвижимостью это может быть либо объект полностью, либо доля в нем.
Договор дарения недвижимого имущества или доли в нем необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе договор будет признан недействительным. Для этого можно обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Физическое лицо заплатит сбор в 2 000 рублей, а при подаче документов в электронном виде — 1400 рублей. Юридическим лицам придется заплатить 22 000 рублей.
Если доля или недвижимость целиком подарена близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В других ситуациях новый владелец должен оплатить налоговый сбор в размере 13 % от кадастровой стоимости доли или объекта.
Продажа доли
Второй способ отказаться от имеющейся доли недвижимости — продать ее. Важно помнить: собственник доли обязан сначала предложить выкупить свою часть другим совладельцам жилплощади (ст. 250 ГК РФ): они имеют приоритетное право по законодательству, кроме случаев продажи объекта на публичных торгах.
Пример: допустим, в комнате в коммунальной квартире 14 кв. м мать и сын имеют равные доли по 7 кв. м. Мать там не живет, а сын накопил большие долги по коммунальным платежам и налогам. Мать хочет продать свою долю третьему лицу, но сначала по закону она обязана предложить купить долю непосредственно сыну и другим жильцам коммунальной квартиры.
Кроме доли в комнате есть еще доля общей собственности в коммунальной квартире: коридор, санузел, кухня, общий балкон. Ее тоже предлагают сначала приоритетным покупателям: сыну и соседям.
Вот список документов, подтверждающих такое предложение покупателям:
— свидетельство нотариуса о передаче уведомления приоритетным покупателям или о направлении уведомления сособственникам по почте
— выданная отделением почты копия телеграммы, которую продавец сам отправил сособственнику. Уведомление обязательно должно содержать цену и условия продажи доли. В случае, если не известен адрес сособственника, можно отправить извещение по адресу продаваемого имущества.
Продать долю человеку со стороны можно, когда все приоритетные покупатели откажутся от предложения. Если они не приобретут или напишут письменный отказ в течение месяца, то долю можно предлагать третьему лицу. Причем этот срок начинается не с момента направления уведомления, а с момента его доставки приоритетному покупателю.
После того, как покупатель найден, предстоит обычный путь купли-продажи, а договор регистрируется в Росреестре. Сделать это проще через электронный сервис.
Ответы на самые популярные вопросы по сделкам с долями недвижимости можно получить здесь.
Расприватизация
Третий способ отказа от доли называется расприватизацией, то есть можно вернуть личную собственность — приватизированное жилье — муниципалитету или государству. Именно такого термина в законодательстве нет. Но сам процесс перевода частной собственности в муниципальную регулируется несколькими документами: ст. 9.1 закона РФ №1541-1 «О приватизации жилого фонда России» и ст. 20 Жилищного кодекса РФ (закон №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Сколько стоит отказаться от доли в квартире в этом случае? Расприватизация оформляется бесплатно.
Согласие других собственников
Для расприватизации хозяину нужно обратиться к бывшему собственнику жилого фонда — муниципалитету. Но если речь идет не о жилом помещении целиком, а о доле, то здесь необходимо заручиться согласием другим совладельцев долей, как и в случае продажи.
Если же они против, то выход только один — обращаться в суд, но дело будет выигрышным, только если у собственника доли есть существенные основания для расприватизации. Иногда расприватизация проводится в судебном порядке, если был нарушен порядок приватизации.
Несовершеннолетний собственник или инвалид
Есть и еще одно важное ограничение: если в квартире проживает несовершеннолетний или инвалид, или они являются совладельцами, придется получить согласие органов опеки. Если ребенок — один из собственников, то расприватизация может быть признана нарушением его прав и в ней могут отказать, как и в случае, если ребенок родился или зарегистрирован в жилье уже после его приватизации.
Условия расприватизации
Собственник имеет право передать муниципалитету как жилье полностью, так и долю в жилом помещении, если одновременно выполняются следующие критерии:
— недвижимость стала собственностью по договору приватизации
— собственник не имеет другой недвижимости
— недвижимость не отягощена притязаниями со стороны третьих лиц (расприватизировать площадь под арестом нельзя),
— состав собственников не менялся после приватизации, никто новый не регистрировался на жилплощади и не выбывал (даже по причине смерти)
— доли в праве собственности не менялись
— не было переустройства или перепланировки
Когда все условия выполнены, собственник приватизированной доли обращается в государственные и муниципальные органы (в зависимости от того, к какому фонду до приватизации относилось жилье), совершает расприватизацию, после чего государство или муниципалитет заключают с гражданином договор социального найма на это жилье.
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
Обязательный порядок получения доли мужем
Сделки по покупке квартир с использованием средств материнского капитала не предполагают отказа от своей доли в пользу других членов семьи.
В соответствии с нормами действующего законодательства жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в обязательном порядке НА ВСЕХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ, то есть в общую долевую собственность родителей и детей. Чей-либо отказ от доли — является нарушением данного обязательства по оформлению на всех членов семьи.
Муж получателя сертификата в обязательном порядке должен быть включен в число участников общей долевой собственности. Таким образом, закон не предусматривает возможности исключения из числа собственников приобретаемой квартиры супруга получателя сертификата.
Что выбрать, если доля в квартире уже имеется и от нее нужно отказаться?
| Преимущества | Недостатки | |
| Дарственная | Не облагается налогом для дарителя.
Не облагается НДФЛ для одаряемого, если доля получена от близкого родственника. У сособственников не возникает преимущественного права. Дешевле, чем ДКП. |
Нельзя оформить налоговый вычет при приобретении жилья.
Если дар получен не от близкого родственника, нужно заплатить 13% от цены имущества в бюджет. |
| ДКП | Универсальная форма передачи прав на жилье.
Есть возможность оформить налоговый вычет при покупке жилья. |
Нужно соблюдать преимущественное право покупки у сособственников.
Продавцу нужно уплачивать НДФЛ от суммы продажи. |
Как быть с отказом от доли в праве собственности
В действующем законодательстве есть пробел: в законе о дополнительных мерах поддержки вообще нет нормы, по которой можно отказаться от участия в приобретении жилья, частично или полностью купленного за счет средств материнского капитала.
Пенсионный фонд России в разделе «Материнский (семейный) капитал» на своем сайте на вопрос «Может ли супруг отказаться от доли квартиры, приобретаемой с помощью использования материнского (семейного) капитала?» дает положительный ответ.
Так выглядит разъяснение ПФР о возможности отказа
Но при этом ПФР не приводит никаких ссылок на нормы права, которыми он руководствуется при решении этого вопроса. Более того, сама процедура оформления не описана. Не сказано, нужно ли заверять такой отказ у нотариуса или достаточно простой письменной формы. Косвенно об оформлении упомянуто во фразе «отказаться… при оформлении долей… в регистрационной палате». Отсюда можно сделать вывод, что достаточно простой письменной формы.
Но если сотрудник, принимающий у вас документы, скажет, что в таком виде отказ не подойдет и нужен удостоверенный нотариусом, то возникнет спорная ситуация. Вы не сможете опровергнуть его слова, поскольку нет нормы права, на которую можно сослаться в подтверждение своей правоты. Но и ему нечем будет обосновать требование.
Учитывая правоприменительную практику Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты, я бы рекомендовала все-таки сначала оформить соглашение о выделе долей всем членам семьи. А потом уже вы и старший сын можете распорядиться своими долями, как вам захочется.
Хотя на сайте ПФР упоминается о возможности отказа, никакой отсылки к нормам права там нет. Более того, это упоминание не оформлено даже как мнение ведомства — в виде письма или официального разъяснения с подписью должностного лица. Это просто строчка в разделе «Вопрос — ответ».
Поэтому нет гарантии, что в последующем ПФР не выпустит официальное разъяснение, в котором скажет, что отказ противоречит положениям закона о дополнительных мерах поддержки. И суды с учетом мнения ВС поддержат ПФР. А вам все-таки придется решать вопрос об оформлении долей на всех членов семьи.
Что гласят нормы законодательства
Напомним, что право на получение, а соответственно и использование так называемого «материнского капитала», имеют семейные пары, которые воспитывают двоих и более детей. Средства, полученные от государства по этой программе можно направлять на определенное количество направлений, прописанных в законе, и частичная (полная) оплата при покупке собственного жилья входит в этот перечень.
Согласно постановлению Правительства от 12.12.07 г. под номером 862, при обращении заявителя в региональное отделение Пенсионного Фонда о получении материнского сертификата, обязательным для предъявления документом является нотариально утвержденное обязательство последнего о выделении равной части площади покупаемого жилья каждому члену семьи, включая и супруга. Обратите внимание, что данная юридическая процедура должна быть проделана не позднее, чем на протяжении полугода с момента оформления договора купли – продажи. Соответственно, после покупки недвижимости супруг автоматически становиться совладельцем данной недвижимости.
Как видите, юридически один из членов семьи не может добровольно провести отказ от материнского капитала, а соответственно и долевого участия в покупке жилой недвижимости, поскольку данная процедура не прописана ни в одном законодательном акте.
Наиболее оптимальный вариант
Наиболее оптимальным вариантом для разрешения задачи, как отказаться от доли в квартире купленной на материнский капитал, является оформление приобретаемой недвижимости согласно нормам, предписанным законодательными актами, которые регулируют условия и тонкости выделения финансовых средств по программе материнского (семейного) капитала, с дальнейшей передачей своих долей (доли) детям, путем договора дарения. Такое право прописано в статье 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Поступая таким образом, вы полностью защищаете свои и права детей от дальнейших посягательств на оставшуюся часть квартиры. Обратите внимание, что если муж отказался от своей части недвижимости в добровольном порядке, что и было заверено нотариусом, возвратить свою долю в дальнейшем он не сможет даже через судебные тяжбы.
Государственная программа «Семейный капитал» прежде всего направлена на стимулирование рождаемости в стране и поддержку молодых семей, этим и объясняется участь всех членов семьи при оформлении права собственности на недвижимость. Но бывают ситуации, когда отказ от части площади крайне необходимо, надеемся, что вы смогли найти ответ на конкретно вашу проблему.
Как отказаться от преимущественного права
Оформить отказ от преимущественного права покупки доли можно через нотариуса. Затем бумагу нужно передать продавцу доли, который подаст ее сотрудникам Росреестра при регистрации сделки. Если возможности оформить нотариальный отказ нет, можно проигнорировать сообщение о преимущественном праве. Последствия будут те же, что и при письменном отказе.
Закон предусматривает несколько способов, как отказаться от части в квартире. Чаще всего граждане используют договор дарения, поскольку он не влечет уплаты НДФЛ. Однако при принятии наследства и приватизации используются специальные документы – отказы, которые оформляются нотариально.
Подробнее о том, как происходит выделение долей, вы узнаете далее.
Напоминаем, что если вам нужно отказаться от доли в квартире, а вы не знаете как правильно все сделать, то лучше всего проконсультироваться с юристом по этому поводу. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте в углу экрана.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы оцените пост и поставите лайк.
Сроки по обязательству
Основной срок по исполнению обязательства составляет 6 месяцев. При этом важно учитывать особенности приобретения недвижимости, а именно:
- При строительстве дома срок отчитывается со дня сдачи объекта в эксплуатацию.
- Ипотека – после снятия обременения.
- Приобретение вторичной недвижимости – после перечисления средств продавцу (без ипотеки).
- Покупка недвижимости в рассрочку – после внесения последнего платежа.
- Долевое строительство – после подписания акта передачи.
- Участие в жилищно-строительном кооперативе – после выплат последнего пая.
Мнение эксперта
Федоров Пётр Андреевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Преподаватель права.
Любое из перечисленных выше действий потребует определенных расходов. Большая часть оформления приходится именно на нотариусов. Рассмотрим, сколько стоит отказ.
| Способ отказа | Документ-основание | Пошлина за регистрацию в ЕГРН | Иные расходы |
| Дарственная | Договор дарения |
Причины отказа в распоряжении средствами маткапитала
Отказ в выдаче (перечислении) денежных средств или их направлении на определенные расходы встречается намного чаще, чем проблемы с оформлением сертификата. Причин может быть очень много, но основная – граждане плохо разбираются в юридических тонкостях и не понимают, на что и как можно потратить деньги.
Типичные основания для отказа в выдаче материнского капитала:
- Заявленное направление расходования средств не входит в перечень допустимых.
- Не представлены все установленные законом документы в подтверждение правомерности расходования средств.
- Представленные документы не соответствуют установленным требованиям, содержат ложные сведения или вызывают подозрения в использовании разного рода схем обналичивания средств.
- Не выполнено условие по возрасту ребенка: некоторые направления доступны до исполнения ребенку 3 лет, некоторые – только по истечении трех лет.
Разъясняя часто возникающие проблемы, ПФР неоднократно подчеркивал, что нельзя потратить средства маткапитала на следующие направления:
- погашение кредита или займа, которое не связано с улучшением жилищных условий или является нецелевым;
- ремонт жилья;
- погашение кредита или займа, который оформлен не на владельца сертификата (его супруга), за исключением случаев, когда владелец – созаемщик;
- приобретение земельного участка, в том числе под строительство жилого объекта, за исключением договоров, по которым приобретается и участок, и хотя бы часть дома;
- реконструкцию жилого объекта, если не будет юридически и технически подтверждено, что имела место именно реконструкция, а не, скажем, капитальный ремонт;
- приобретение (строительство, реконструкцию) жилого объекта, который к моменту обращения в ПФР выбыл из собственности владельца сертификата, а также на погашение кредита (займа), взятого на строительство или приобретение такого объекта.
Отказ в маткапитале после лишения родительских прав
Бывает ситуация, когда маткапитал получен, но по иску жену лишили родительских прав на обоих детей, дети от разных браков(отцов). Ребенок старший решением суда взят под опеку бабушки, ранее отец тоже был лишен родительских прав. Ребенок младший остался с отцом. Есть ли какая-то возможность отцу переоформить(либо получить) материнский капитал на своего ребенка в данной ситуации?
В соответствии с ч. 3 ст. 3 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее – Закон) право Вашей бывшей жены на маткапитал прекратилось, при этом у отца не возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, т.е. на маткапитал, так как Вы не являетесь отцом старшего ребенка. Право на маткапитал возникает у ребенка (ч.5 ст.3 Закона).
При этом в соответствии с ч.7 ст. 3 Закона Вы как отец не можете распоряжаться средствами маткапитала, право на который принадлежит ребенку. Согласно положениям приведенной статьи, распоряжаться средствами маткапитала могут усыновители, опекуны (попечители) или приемные родители ребенка с разрешения органа опеки или сам ребенок при достижении совершеннолетия или приобретения дееспособности в полном объеме до достижения 18 лет, а Вы являетесь законным представителем.
Имеется положительная судебная практика, когда отец ребенка обратился в суд, оспаривая отказ пенсионного фонда в удовлетворении заявления о распоряжения средствами маткапитала, и суд встал на сторону отца ребенка, признав такой отказ незаконным и обязав пенсионный фонд направить средства на конкретные цели. Следует учитывать, что средства маткапитала должны использоваться в определенных законом направлениях (ч.3 ст.7 Закона).
Таким образом, при наличии необходимости использовать средства в определенных законом случаях, следует для начала обратиться в Пенсионный фонд РФ, а далее с учетом обстоятельств дела, возможно, надо будет решать вопрос в судебном порядке с нашей помощью.
Обжалование отказа в выдачи материнского капитала
Отказ пенсионного фонда в выдаче сертификата на маткапитал, еще не говорит, что такой отказ является законным, в связи с чем, соответствующее решение органа пенсионного фонда всегда можно обжаловать в вышестоящий орган пенсионного фонда или в суд.
Срок для обжалования решения в вышестоящий орган должен быть прописан непосредственно в решении пенсионного фонда. Если же срок не будет прописан, то жалобу надо подать в кратчайшие сроки, чаще всего срок для обжалования составляет 10 дней.
Для обжалования решения в суд лицо может обратиться с административным иском в течение 3-х месяцев:
- иск подлежит подаче в районный суд по правилам КАС РФ
- при подготовке административного иска необходимо руководствоваться требованиями указанного кодекса, а именно, положениями статей 124-126 КАС РФ, указав данные об истце, ответчике, обстоятельствах дела, нарушенных правах и т.д.
- не забывайте четко сформулировать исковое требование
Помимо перечисленной информации, истцу необходимо указать перечень прикладываемых документов с учетом требований статьи 126 КАС РФ, ну и, конечно же, не забыть подписать иск.