Продажа квартиры через нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa

Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.

B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:

📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;

📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;

📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;

📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;

📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;

📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;

📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;

📌 дaтy и пoдпиcь.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.

Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.

Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.

Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.

B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.

3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2023 году:

• Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
• В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
• Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
• Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
• К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная Доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.

Обязательные правила при оформлении ДКП

Договор купли-продажи (далее ДКП) заключается между продавцом и покупателем, подтверждая тем самым переход права собственности от одного к другому. После того, как стороны его подписывают, документ приобретает юридическую силу. А значит возможные ошибки, опечатки и скрытые нюансы – становятся узаконенными. Доказать потом их ничтожность будет сложно. Чаще всего пострадавшими выступают покупатели. Чтобы избежать негативных последствий, обязательно применяйте 7 главных правил при оформлении ДКП:

1. Проверяйте документы на авто.
2. Пробивайте машину на ограничения.
3. Составляйте 3 экземпляра договора.
4. Внимательно заполняйте информацию.
5. Подписать договор должен собственник.
6. Составьте акт приёма-передачи авто.
7. Не занижайте стоимость автомобиля.

Подписать договор должен собственник

Продаёт автомобиль владелец, именно он и должен поставить разборчивую подпись под своими реквизитами. Никаких третьих лиц в сделке быть не должно. (Мы уже рассказывали, как нерадивый сын продал автомобиль матери без её ведома, и как затем пришлось добросовестному покупателю, с нашей помощью, возвращать свои деньги после ареста машины).

Правда есть исключения. Если собственник не может самостоятельно совершить действия по продаже авто, он поручает этим заняться другому лицу. Для этого на доверителя выписывается нотариальная генеральная доверенность. С этим документом третье лицо имеет право подписать ДКП от имени собственника.

Внимание! Доверенность надо обязательно проверять через Федеральную нотариальную палату. Есть мошеннические схемы, когда авто продают по отзывным доверенностям. Такую сделку вскоре расторгают. Авто возвращают владельцу, а покупатель остаётся без машины и денег.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Как происходит передача квартиры при продаже?

Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:

• Место и дата составления.
• Данные продавца и покупателя.
• Номер и дата заключения договора купли-продажи.
• Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
• Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
• Факт оплаты стоимости квартиры.
• Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
• Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
• Подписи продавца и покупателя.

Расходы при продаже квартиры

Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

К сопутствующим выплатам можно отнести:

• Затраты на услуги нотариуса.
• Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
• Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
• Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
• Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

— выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
— правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
— паспорт продавца;
— паспорт покупателя;
— справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
— согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
— разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
— квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Похожие записи:

• Минтруд указал на незаконность отправки работника в неоплачиваемый отпуск
• Ежемесячное пособие на ребёнка в 2023 году
• Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении