Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2023-м

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2023-м». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Договор аренды: проверка документов

Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.

Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

• паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
• один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
• несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация. По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Бланк договора аренды квартиры

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита;
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Регистрация договора в ЕГРН

Договор найма жилого помещения между физическими лицами нужно регистрировать в случае, если он заключен на год и больше. Период действия определяется сравнением даты заключения (в правом верхнем углу первого листа) и датой окончания срока, указанного в договоре. Даже если помещение фактически передали позже, значение имеет именно дата заключения контракта.

В плане регистрации договора найма квартиры внимание нужно обратить на следующие правила:

• Действие может быть прописано не как «до 31 декабря 2023 года», а как «заключен на срок 11 месяцев». В данном случае год равняется 12 месяцам, а срок выйдет в аналогичное число последнего месяца срока. Например, если контракт на жилое помещение заключили 10 июня сроком на 2 месяца, то истечет он 10 августа.
• Если прописать, что соглашение начинается, например, 16 июля этого года, а заканчивается 15 июля следующего (до календарного года остается 1 день), то это все равно считается календарным годом для регистраторов.
• Если срок не указан, то регистрировать его не нужно. Неопределенный срок не приравнивается к году или более.

Основные пункты в договоре аренды

Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:

• обозначение предмета договора
• имена сторон с расшифровкой
• основные данные сторон
• сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
• точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
• стоимость найма в принятых денежных единицах
• размер предоставляемого хозяину дома депозита
• периодичность выплат
• порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
• порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
• подписи участников
• длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
• ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
• дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.

Как сдать свою квартиру

В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:

1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.

2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.

Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?

• Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
• Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
• Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
• Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
• Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
• Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
• Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
• Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
• Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
• Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.

Основные пункты в договоре аренды

Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:

• обозначение предмета договора
• имена сторон с расшифровкой
• основные данные сторон
• сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
• точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
• стоимость найма в принятых денежных единицах
• размер предоставляемого хозяину дома депозита
• периодичность выплат
• порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
• порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
• подписи участников
• длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
• ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
• дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.

Нужно ли прописывать временно жильца

Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:

1. родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
2. взрослые граждане для устройства на работу.

Кто может сдать квартиру в аренду

Передача квартиры в аренду возможна лишь при согласии собственника. По факту, владельцев может быть несколько. Это говорит о необходимости получения разрешения от каждого. В противном случае сдача недвижимости будет незаконной. По факту, гражданин может сдать только одну комнату, принадлежащую ему, однако другие владельцы вправе обратится с жалобой в полицию или прокуратуру с целью принудительного выселения незаконного квартиросъемщика.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, возможно понадобится разрешение органов опеки. Как показывает практика, большинство граждан пренебрегают данным действием. В основном это касается нелегальной сдачи жилья.
Сдать квартиру можно через третье лицо, при условии оформления нотариальной доверенности. К примеру, владелец квартиры проживает в другом регионе. Он оформляет доверенность на риелтора, который подберет клиента для аренды жилья и будет следить за выполнением договорных обязанностей.

найма жилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Обязательные приложения

Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:

• акт приема-передачи квартиры и имущества;
• ксерокопии паспортов обоих участников договора;
• свидетельства о праве собственности (ксерокопия).

Пункт договора “разное” Здесь укажите:политику конфиденциальности информации; как и в каком порядке решаются конфликтные ситуации; контакты для оперативной связи со сторонами; электронные адреса для обмена документами; политику по принятию уведомлений от второй стороны; о необходимости обмена данных о сторонах (паспорта, прописки, семейного положения — смена фамилии); что этот договор подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Квартиросъёмщику:

• При заселении не постесняйтесь попросить арендодателя показать оригинал свидетельства о собственности на арендуемую квартиру.
• Не скромничайте и не пытайтесь демонстрировать человеку, представившемуся хозяином, своё безоговорочное доверие и смело требуйте заключения письменного договора найма. Это в первую очередь нужно для вашей же безопасности.
• Не устно, на словах, а в письменной форме, чёрным/синим по белому в договоре пропишите, какая из сторон берёт на себя обязательства по оплате коммунальных услуг, кто платит за газ, электро-энергию и воду по счётчикам.
• Обязательно запишите текущие показания приборов учёта на момент вашего заселения, чтобы потом не пришлось оплачивать долги предыдущих сбежавших с долгами арендаторов.
• Уточните, как часто хозяин намеревается приходить в квартиру с проверкой и в гости. Вы же не хотите себе постоянно нежелательно раздражающего гостя

Договор аренды или найма квартиры — в чем разница?

Договор найма и договор аренды — это соглашения, по которым имущество передается во временное владение и пользование за плату (ст. 671 ГК РФ). Оба документа устанавливают правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим жилплощадь. Несмотря на общую функцию, имеют следующие отличия:

• По договору найма в сделке могут участвовать только физические лица, по договору аренды — одна из сторон юрлицо.
• Оба эти договора должны быть заключены в письменной форме.
  • Соглашение об аренде жилья, оформленное на срок более 1 года, должно быть зарегистрировано в Росреестре.
  • Найм, заключенный на срок менее 1 года, регистрировать не нужно.
• Передавать жилье в наем можно на срок не более 5 лет, для аренды временных ограничений нет.
• По желанию нанимателя сделку можно расторгнуть в любой момент, по требованию наймодателя — только в судебном порядке (с согласия нанимателя можно без суда). Досрочное расторжение соглашение об аренде по инициативе любой из сторон осуществляется через суд, если иное не установлено в соглашении.

Если вы не обладаете юридическими знаниями, то можете запутаться в двух разных понятиях «договор аренды нежилого помещения» и «договора найма нежилого помещения».

В чем же разница этих понятий?

В данном случае все довольно просто. Договор аренды нежилого помещения заключается между физическим лицом (собственником квартиры) и юридическим лицом (фирмой или организацией, с целью проживания в ней работников фирмы).

Договор найма нежилого помещения заключается только между физическими лицами с целью проживания.

Договор найма жилого помещения заключается только для проживания в нем людей, договор аренды можно заключить, для использования помещения в качестве офиса, склада, главное, чтобы это не нарушало права и интересы других лиц (например, жильцов многоэтажного дома).

Заключение.

Зачем нужен договор найма жилого помещения

Конечно, многие привыкли к арендным отношениям на словах – устной договорённости. Так можно оптимизировать свои расходы на нотариуса, регистрационную службу. Вместе с тем, письменное закрепление всех договоренностей выгодно как арендодателю, так и арендатору, особенно если жилье снимается на длительный срок.

Так, арендодатель может себя подстраховать от возможных претензий со стороны соседей и налоговой инспекцией. Ведь не исключено, что она может заинтересоваться неучтенными доходами от сдачи квартиру в аренду. Кроме того, при наличии договора легче будет потребовать с арендатора внести арендную плату и коммунальные отчисления.

Для арендатора наличие договора выгодно сразу по нескольким пунктам.

1. Арендатор будет застрахован от изменения в одностороннем порядке условий платежа.
2. Договор будет выступать гарантией того, что арендодатель не начнет процесс неправомерного выселения.

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении. Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

Фото: bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Похожие записи:

• Индексация зарплаты ФСИН в 2023 году
• Преступления против собственности
• Как в 2023 году заполнить уведомление о переходе ИП на УСН