Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Можно ли уменьшить сумму налога
Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.
ПРИМЕР:
| Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей. |
Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.
Уплата налога с продажи квартиры в новостройке по закону
Налог с продажи квартиры, которую купили в новостройке, не платят после пяти лет владения. Право владения начинается с момента оплаты, а не регистрации, как было до 2019 года.
Некоторые продавцы не хотят платить налог с продажи, поэтому договариваются с покупателем о фиктивном занижении стоимости. К примеру, квартира в среднем стоит на рынке 10 млн руб., а в документах пишут 7 млн руб. Налоговый комитет контролирует такие сделки, и если выяснится, что стоимость была занижена, чтобы не платить налоги, сделку признают недействительной. ФНС оценивает кадастровую стоимость жилья и отслеживает расходы налогоплательщиков, поэтому обманывать налоговую не стоит.
Продавайте квартиру в пик роста цен на недвижимость, когда их стоимость повышается на 25–30%. В этом случае, даже если заплатите 13%-ный налог, вы получите прибыль.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Срок сдачи декларации и период уплаты налога при продаже квартиры
Декларацию необходимо сдавать строго в установленные сроки. Так, если человек выполнил продажу квартиры в течение предыдущего года, период сдачи отчётной документации по налогу заканчивается 30 апреля 2023 года. Дата выпадает на понедельник. Потому рассчитывать на перенос срока сдачи налоговой отчетности не стоит. Эксперты не советуют оставлять сдачу отчёта на последний день. Нужно учитывать, что налоговую декларацию далеко не всегда удается составить безупречно с первого раза.
Если выяснилось, что гражданин обязан уплатить налог, денежные средства должны быть внесены не позднее 15 июля 2023 года.
Вне зависимости от того, присутствует ли потребность в оплате налога при продаже квартиры, или отчёт получился нулевым, декларация должна быть сдана в ФНС не позже установленного срока. Если налогоплательщик пренебрегал правилами, в его отношении будут применены санкции. В частности установлен штраф в размере 5% от суммы налога при продаже квартиры. Денежные средства взимается за каждый месяц просрочки. Нужно учитывать, что существует нижняя и верхняя граница взыскания. Человек должен заплатить не менее 1.000 руб, Но не более 30% от суммы налога в качестве штрафа. Штраф предусмотрен и за несвоевременную уплату налога. Если человек не успел своевременно внести денежные средства в казну, размер штрафа составит 20% от суммы налога. Эксперты советуют проявлять внимательность и не допускать излишних трат из-за нарушения сроков сдачи декларации и уплаты налогов.
Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года
Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).
Пример 2
Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
- в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
- для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.
Пример 3
Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.
Пример 4
Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
- с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
- исходя из суммы прибыли (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.
Пример 5
Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 — 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.
Пример 6
Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
Расчеты по данном объекту следующие:
- сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
- используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.