Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как легализовать самострой через ГЗК?

2. Как исключается из перечня объект?

3. Новый порядок действий органов исполнительной власти города Москвы при выявлении объектов самовольного строительства

4. Виды самовольного строительства

5. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

6. Пятая волна: мэрия Москвы утвердила новый список самостроя под снос

7. Правовая оценка постановления 829-ПП о сносе и практики его исполнения

8. Порядок сноса самовольной постройки

9. Понятие самовольной постройки

10. Зачем нужна легализация самостроя

11. Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

12. Что нового по программе реновации произошло?

В феврале 2016 года был осуществлен первый не добровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. Через суд удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.

Как легализовать самострой через ГЗК?

Для того чтобы легализовать самовольную постройку в установленном порядке через ГЗК, необходимо пройти следующие этапы:

Соответствующее заявление направляется в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В инспекции собирается весь необходимый документооборот.
ГЗК проводит заседание. На нем разбираются детали дела, выявляются обстоятельства и собирается доказательная база.
Составление заключения Государственной инспекцией. Здесь же, если это нужно, производится расчет штрафа, который должен будет заплатить проигравший дело.
В случае принятого положительного решения составляется документ, подтверждающий право проводить реконструкцию или строительство рассматриваемого объекта.
Выдается выписка, в которой обосновывается целесообразность сохранения объекта в прежних установленных границах.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Проведение регистрации прав в соответствующем отделе Росреестра.

Как исключается из перечня объект?

Объекты подлежат исключению из перечней, которые опубликованы в Постановлении № 819-ПП, в случае соблюдения всех этапов проверки и положительного решения комиссии. При этом, обязательно должны быть выполнены все условия сторон и оплачены имеющиеся штрафные санкции.

Отдельным пунктом ГЗК описывается процедура обязательного исключения объектов из перечня, которую проводят специально поставленные для этих целей должностные лица. Все вопросы, касающиеся осуществления вопросов исключения объектов из перечня, осуществляются, как показывает практика, в течение 30 рабочих дней.

Бывает так, что в момент исключения объектов из списка город распечатывает на собственников иски, которые утверждают, что их объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу. В данном случае, город, при предоставлении противоположного решения комиссии, обязан сразу же отозвать все имеющиеся и противоречащие официальным документам иски. Вся информация об исключении тех или иных самовольных построек подлежит включению в отдельный пункт протокола ГЗК.

При невыполнении заинтересованным лицом принятых на него обязательств, например, сдача экспертизы или оплата штрафных санкций, Протокол тут же подлежит отмене!

Новый порядок действий органов исполнительной власти города Москвы при выявлении объектов самовольного строительства

Постановлением N 819-ПП для ДГИ города Москвы установлено в исковых заявлениях предусматривать требование о предоставлении истцу права демонтажа незаконно размещенных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, освобождения земельного участка, сноса самовольных построек с привлечением соответствующего государственного учреждения города Москвы за счет ответчика в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента его вступления в законную силу и принятии обеспечительных мер в части запрета ответчика распоряжаться или пользоваться спорным имуществом (арест), запрета государственному регистратору изменять запись о праве на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
о необходимости подготовки проектов планировки территории;
о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

об изменении цели предоставления земельных участков;
о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

оформление или переоформление земельных отношений с городом;
узаконивание (легализация) самостроя;
смена функционального назначения здания;
изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Пятая волна: мэрия Москвы утвердила новый список самостроя под снос

Мэрия Москвы утвердила пятый по счету список объектов самостроя, которые подлежат демонтажу. Впервые столичное правительство распорядилось демонтировать 104 павильона и киоска в декабре 2015 года. Первая волна сноса этих объектов началась в ночь на 9 февраля 2016 года.

«В пятый перечень объектов самовольного строительства вошли 78 объектов общей площадью 42 308,8 кв. м», — сообщила во вторник, 22 августа, пресс-служба Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Весь самострой, подлежащий демонтажу, расположен на инженерных коммуникациях, а также на территориях с особым режимом использования, в том числе в охранной зоне линейных объектов метрополитена и улично-дорожной сети.

Три объекта недвижимости, которые решено снести, расположены в центре Москвы. Это два здания на Новом Арбате (дом 8, строение 2 и дом 24, строение 2), в которых расположены популярные рестораны. В том числе кафе тайской кухни «НаВоке» (на сайте уже висит объявление о закрытии «в связи с окончанием срока аренды») и английский паб «Молли Гвиннз». Также в списке оказалось здание на Калужской площади у станции метро «Октябрьская». По данным столичной мэрии, эти три объекта возведены без разрешительной документации и расположены в охранных зонах линейных объектов, сетей связи, электросетевого хозяйства, водоотведения и теплосетей.

Самыми крупными объектами самостроя, попавшими в список под снос в ходе пятой волны, оказались нежилое здание площадью 6700 кв. м на Симферопольском бульваре и ряд построек общей площадью свыше 1000 кв. м на Рязанском проспекте. Также планируется снести незаконные строения возле станций метро «Царицыно», «Кантемировская», «Домодедовская», «Сходненская» и «Кузьминки». Несколько объектов недвижимости будут демонтированы у станций метро «Выхино» и «Волгоградский проспект». В мэрии пояснили, что эти объекты из временных превратились в капитальные при отсутствии разрешения и находятся в охранной зоне линейных объектов. А самострой площадью 429,6 кв. м на улице Бочкова недалеко от станции метро «Алексеевская» построен на тротуаре впритык к жилому дому, что вызывает недовольство жителей. Сносимый объект на Алтуфьевском шоссе был построен в подмостовом пространстве. А предназначенное под снос кафе «Ночное рандеву» на улице Велозаводской незаконно находится в охранной зоне сетей газоснабжения.

Мэрия Москвы проинформировала, что в течение семи дней с момента принятия постановления Госинспекция по недвижимости направит владельцам указанных сооружений уведомления о необходимости их демонтировать. За добровольный снос самостроя предусмотрена компенсация в размере 55 500 рублей за 1 кв. м, если объект демонтируется своими силами, и 51 000 рублей за 1 кв. м, если он демонтируется при помощи префектур административных округов.

Объекты самостроя, не снесенные добровольно, будут демонтированы в принудительном порядке.

В правительстве Москвы заверили, что на территориях, которые освобождаются от незаконных строений, новых объектов не появится — все они будут благоустроены.

Всего за полтора года — c февраля 2015-го по настоящее время — в Москве было демонтировано более 3000 незаконных объектов самостроя.

Волна за волной

В ночь на 9 февраля в столице прошла так называемая ночь длинных ковшей — власти Москвы начали сносить первые 97 торговых павильонов, которые попали в список 104 опасных самовольных строений, расположенных в разных районах города. Решение об их сносе было принято в декабре 2015 года. 8 февраля срок, отведенный на самостоятельный демонтаж, истек, ни один из владельцев недвижимости не согласился на добровольный снос. И мэрия Москвы самостоятельно приступила к демонтажу зданий и киосков.

В дальнейшем собственники снесенных объектов подали иск в Верховный суд, но проиграли — суд признал снос законным. Тем не менее владельцы недвижимости продолжили подавать иски к московским властям в различные судебные инстанции. 29 июня 2016 года глава Госинспекции по недвижимости Москвы Сергей Шогуров сообщил, что мэрия Москвы выиграла 98 исков, которые были поданы владельцами объектов снесенного самостроя.

28 июня 2016 года мэр Москвы Сергей Собянин объявил новый список из 107 самовольных построек общей площадью 31 000 кв. м, которые подлежат сносу. Больше всего подобных объектов находилось в ЮАО, ЦАО, ЮЗАО и ВАО. В октябре 2016 года власти Москвы опубликовали новый список из 43 объектов самостроя, которые будут снесены. Все они были возведены в зонах с особыми режимами использования территорий, в том числе над водопроводом и под линиями электропередач, над теплотрассами и у входов на станции метрополитена. Общая площадь 43 объектов — 26 700 кв. м. Большинство из них находилось у станции метро «Петровско-Разумовская». Еще по шесть объектов были расположены в ЦАО и СЗАО, 5 объектов — в СВАО, 4 — в ВАО, 3 — в ЮАО, 2 — в ЮВАО и по одному объекту — в ЮЗАО и ЗАО.

В декабре 2016 года был опубликован список четвертой волны сноса самостроя. В него попали 54 объекта. Их снос начался в феврале 2017 года. Владельцы трех четвертей объектов самостроя четвертой волны «выразили готовность демонтировать их в добровольном порядке.

Правовая оценка постановления 829-ПП о сносе и практики его исполнения

На практике наличие отдельных правоустанавливающих и разрешительных документов на спорные капитальные постройки, ввод в эксплуатацию самостроя могут помочь разрешению вопроса демонтажа объекта в пользу его собственника в судебном порядке.

Зачастую строение признается самостроем и вносится в список сносимых во внесудебном порядке на основании того, что собственник не может предъявить разрешение на его строительство или ввод в эксплуатацию. Однако, не доказав соблюдение любого из условий статьи 222 ГК РФ, местные органы самоуправления не вправе без соответствующего решения суда уничтожать находящее в чьей-либо собственности имущество. Защищает это право собственности Конституция РФ.

Снос самовольных построек, перечисленных в прилагаемом к >829 постановлению перечне, которые прошли регистрацию и имеют собственные кадастровые номера, осуществляется с выплатой компенсации собственникам. Однако, как правило, владельцы самовольно построенных объектов предпочитают искать способы оставить их на месте. В таком случае можно воспользоваться нормами законодательства о государственной регистрации прав, по которому право собственности, которое было зарегистрировано, может оспариваться исключительно в судебном порядке.

Из всего сказанного следует, что существует достаточно много способов защитить спорные постройки от сноса. Однако правильно организовать юридический процесс и обеспечить судебную защиту каждого конкретного объекта могут только опытные юристы, специализирующиеся на подобных вопросах.

Вид услуги	Сроки	Цены
Согласование самостроя	2 месяца	50 000

Порядок сноса самовольной постройки

Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:

судебного акта;
решения органа МСУ.

Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.

Подготовка проекта не требуется при сносе:

гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
сооружения на садовом/дачном участках;
объектов ИЖС;
сооружений вспомогательного характера.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

Административного производства;
По решению суда.

Процедура сноса самовольных строений регламентируется Гражданским законодательством и должна проходить в административном порядке. Согласно ГК России (ст. 222) владелец незаконно возведенного строения не имеет на нее прав.

Он не может распоряжаться постройкой и совершать с ней разного характера сделки. Также невозможно провести регистрацию прав собственности на незаконно возведенный объект. Если было принято решение суда о сносе, то застройщик собственными силами должен провести демонтаж самостроя, либо возместить затраты по его сносу.

Принудительный снос такого сооружения при отсутствии соответствующего решения лишает его застройщика требовать признание права собственности на незаконную постройку. Если муниципалитетом составлено распоряжение о сносе, то происходит ликвидация самостроя.

3.1. Организационно-техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляется Управлением координации деятельности Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы и Департаментом градостроительной политики, строительства и реконструкции города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 506-ПП в пункт 3.2 настоящего Положения внесены изменения

3.2. Материалы к заседаниям Комиссии представляются Мосгосстройнадзором и префектурой административного округа, на территории которого расположен рассматриваемый объект самовольного строительства, с учетом мнения Москомархитектуры, Мосгосэкспертизы, Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы и других федеральных и городских органов исполнительной власти по необходимости.

3.3. Для организации работы и подготовки заседаний при Комиссии создается постоянно действующая рабочая группа. Рабочая группа обеспечивает подготовку и предварительное рассмотрение вопросов, вносимых на заседание Комиссии.

Состав рабочей группы утверждается решением Председателя Комиссии.

3.4. Рабочая группа Комиссии выполняет следующие функции:

— осуществляет предварительное рассмотрение материалов, представленных для рассмотрения на заседании Комиссии органами исполнительной власти города Москвы (п.3.2), а также физическими и юридическими лицами по вопросам, входящим в компетенцию Комиссии;

— заслушивает мнения и предложения сторон (префектуры, надзорных органов, инвестора и заказчика) и формирует предложения, заключения и рекомендации для рассмотрения на заседании Комиссии;

— запрашивает у органов исполнительной власти, государственных учреждений и унитарных предприятий города Москвы и иных лиц дополнительную информацию и материалы, необходимые для принятия решений Комиссией;

— представляет на заседание Комиссии пакет обосновывающих документов, предложения, рекомендации и заключения по рассмотренным вопросам, заявкам и обращениям;

— вносит предложения на Комиссию о повторном рассмотрении вопроса или отмене ранее принятых решений Комиссии;

— координирует и контролирует деятельность окружных комиссий с подготовкой отчетов для рассмотрения на Комиссии;

— вырабатывает предложения и рекомендации по организации работы Городской и окружной комиссий, органов исполнительной власти города Москвы, в том числе надзорных органов, по профилактике, выявлению и пресечению фактов самовольного строительства;

— контролирует выполнение решений Комиссии.

3.5. Рабочая группа подконтрольна и подотчетна в своей деятельности и несет ответственность за принимаемые решения перед Комиссией.

Зачем нужна легализация самостроя

Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Что нового по программе реновации произошло?

Окончательный снос хрущевок в Северо-восточном округе планируется завершить до конца года 2032 года. К ним относятся старые 5-ти этажные дома. 28 зданий сносить не будут, так как они представляют историческую ценность. Они расположены в Ярославском, Лосиноостровском, Бабушкинском, Бутырском районах, в Ростокино. Дома являются историческими.

В некоторых ситуациях здания являются авторскими проектами и имеют архитектурную ценность. По этой причине представителям приходилось приезжать на объект и изучать постройки.

Для новостроек предоставили стартовую площадку на месте завода «Калибр». Общая площадь территории 780,4 тыс. м2. Проект включает подземную парковку, детские, сады, поликлинику. В данный район, недалеко от м. Алексеевская планируют переселить жильцов соседних домов.

Новые квартиры, которые будут предоставлены жителям города будут иметь просторные площади и обустроенную территорию около дома. Все квартиры с ремонтом.