Электронная регистрация недвижимости: плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация недвижимости: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше существовал только один способ регистрации — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).
Если раньше для того, чтобы познакомиться с будущей квартирой в новостройке, нужно было ехать в офис продаж, то в карантин все перешло в сферу онлайн. К традиционным камерам на стройплощадках, с помощью которых можно оценить динамику строительства и архитектурный облик зданий, добавились другие виртуальные опции. «Некоторые застройщики создали 3D-туры, которые позволяют прогуляться по территории комплекса, зайти в лобби и в квартиру, оценить виды из окон», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Всем этим легко воспользоваться и после снятия ограничительных мер.
При дистанционной покупке «вторички» также можно попросить продавца/риелтора провести онлайн-трансляцию из выбранной квартиры. При этом важно, чтобы на видео был показан сам дом, адресная табличка на нем, вход в подъезд, этаж, номер квартиры. Такой подробный отчет должен подтвердить, что вам продают именно ту квартиру, о которой вы договаривались.
Тем не менее руководитель департамента по работе с публикой агентства недвижимости «Возрождение Недвижимость» Варвара Кокина советует осматривать объект все же вживую: «Квартира может оказаться не в том техническом и санитарном состоянии, которое показывают на видео. Так, легко скрыть следы плесени или протечек. А еще в режиме онлайн трудно оценить состояние проводки и труб».
ЭЦП, или электронная цифровая подпись
Для заключения ДДУ в режиме онлайн вам потребуется электронная цифровая подпись, или сокращенно ЭЦП. Этим термином обозначают специальную программу, выполняющую функцию реквизита электронного документа, который в свою очередь защищает его от подделки. «Проще говоря, это ваша подпись, только в виде специальной компьютерной программы (ЭЦП записана на флешку). Она уникальна и хранится только у вас. А получить ЭЦП можно в аккредитованном Министерством связи РФ удостоверяющем центре в регионе вашего проживания», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Впрочем, во время карантина многие покупатели столкнулись со сложностью оформления ЭЦП: не все аккредитованные для выпуска подписи учреждения продолжали работу. В этом случае можно было получить подпись у компании-застройщика. Девелопер имеет право на выпуск ЭЦП после предоставления ему соответствующего допуска удостоверяющим центром.
Электронные цифровые подписи бывают трех видов и различаются по степени защиты. Самой надежной считается усиленная квалифицированная ЭЦП, которая и используется в сделках с недвижимостью. «Электронный документ, подписанный такой подписью, аналогичен бумажному документу, который подписан вами собственноручно. При использовании такой подписи также можно установить, не изменяли ли документ после того, как он был подписан», — добавляет Владислав Фролов.
Как получить документы по итогу
Выписка из Росреестра на объект недвижимости поступает на электронный почтовый ящик нового собственника. Если регистрировалась сделка обмена, бумаги приходят обеим ее сторонам. В случае приобретения строящейся квартиры собственнику и застройщику направят подтверждение регистрации договора долевого участия. К бумагам прилагается сертификат о применении ЭЦП сотрудником регистрирующего органа.
Оригиналы документов не выдаются. Проверить их подлинность можно на сайте Росреестра. Новому собственнику лучше сохранить их в электронном виде и использовать при необходимости. Если же для какой-то цели потребуется бумажный документ, его можно распечатать и заверить у нотариуса. Впрочем, и при обычной регистрации права собственности сейчас выдается только выписка ЕГРН: свидетельства уже несколько лет как отменены.
Онлайн-регистрация права проходит быстрее за счет упрощения процедуры – на нее требуется всего 5 дней. Но часто готовые документы приходят гораздо раньше: если система передачи отлажена, на оформление перехода права собственности может уйти всего несколько часов. Дело в том, что не требуется время на пересылку документов и их перевод в электронный вид. Для сравнения: оформление сделки обычным способом происходит в течение 10 рабочих дней.
Как проверить готовность документов через Росреестр:
- в личном кабинете на сайте;
- через форму обратной связи;
- по телефону горячей линии в вашем регионе.
Стоит ли проводить сделки с недвижимостью удаленно? Если вы не хотите терять время на ожидание в очереди к специалисту в МФЦ, рассмотрите вариант оформления документов онлайн.
В чем преимущество интернет-регистрации права собственности:
- это быстрее и проще, чем обычная сделка;
- размер госпошлины меньше на 30% (скидка может действовать не во всех регионах);
- стало возможным купить недвижимость в другом городе, не присутствуя лично и без доверенности;
- банки, предоставляющие услугу электронной регистрации заемщикам, часто снижают для них ставку по ипотеке.
Минусы электронной подачи документов:
- Основной недостаток такого способа регистрации сделки – цена. Большинство продавцов и покупателей предпочитают потратить время, но не переплачивать крупную сумму посреднику. Однако если они находятся в разных регионах, данный вариант может быть даже выгоднее, чем встречаться лично.
- Услуга доступна только совершеннолетним россиянам. Ею нельзя воспользоваться, если собственниками являются дети или недееспособные лица.
- Нельзя удаленно регистрировать право собственности по военной ипотеке.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Хитро составленное объявление
В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.
Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.
Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.
Риск продавца квартиры при продаже недвижимости
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
Порядок проведения правовой экспертизы
Экспертная проверка объекта недвижимости через сервис безопасных сделок осуществляется в течение 3 рабочих дней. За этот период юристы ООО «Центр недвижимости от Сбербанка»:
— Собирают информацию и анализируют документы по квартире или дому.
— Изучают историю переходов права собственности на объект начиная с 1998 года.
— Проверяют финансовое состояние продавца и его надежность (наличие налоговой задолженности, судебных споров, исполнительных производств, банкротство).
— Выясняют правовые последствия сделки и готовят экспертные выводы.
Дополнительные услуги безопасной сделки
Помимо перечисленных сервисов на портале ДомКлик можно найти еще несколько полезных разделов в помощь участникам сделок с недвижимостью:
Рыночная стоимость объекта:
Услуга позволяет продавцу назначить объективную цену за свою жилплощадь и получить максимально возможную выгоду, а покупателю — определиться с бюджетом, подобрать оптимальный вариант и заручиться убедительными аргументами для торга.
Список оценочных компаний:
Поможет найти достойную фирму из числа партнеров Сбербанка, которая работает в Вашем населенном пункте по удобному адресу.
Агентства недвижимости:
В разделе представлен обширный список компаний данного сегмента.
Безопасная сделка через Сбербанк — защита от рисков при покупке недвижимости
За последние 5 лет число случаев мошенничества на московском рынке недвижимости возросло на 7,5% — такова официальная статистика.
Сегодня каждая 7-я сделка с жильем в столице совершается с нарушениями. Причем речь здесь идет не только о преступных намерениях злоумышленников. Зачастую продавец и покупатель — а порой и риелтор — просто слабо осведомлены о всех правовых нюансах процесса. Однако незнание закона не избавляет стороны от возможных неприятностей, которые могут обернуться потерей финансовых средств и жилплощади.
Если хотите быть уверены в юридической чистоте приобретаемого объекта, правильности оформления документов, гарантированном денежном расчете, стоит обратиться к сервису безопасной сделки, созданному Сбербанком. Система услуг, действующая на ресурсе ДомКлик, призвана обеспечить полное соблюдение интересов покупателя и продавца.
Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья
Для того, чтобы воспользоваться услугой безопасных расчетов по ипотеке Сбербанка, участники сделки должны будут предоставить небольшой пакет бумаг.
От продавца потребуется:
- паспорт;
- полные банковские реквизиты для зачисления средств.
От покупателя:
- паспорт;
- свидетельство ИНН.
Если одной из сторон выступает юрлицо, то от него потребуются учредительные/регистрационные документы и банковские реквизиты.
Помимо этого, обязательным документом является договор-основание для покупки данного объекта недвижимости. Например, в случае продажи вторичного жилья, это договор купли-продажи.
Примеры реальных отзывов заемщиков Сбербанка, использовавших сервис безопасных расчетов в сделке ипотеки:
- Ирина, Санкт-Петербург: «Покупала квартиру в ипотеку через Сбербанк. В процессе консультации менеджер уговорил меня воспользоваться новой услугой безопасных расчетов. За 2 тыс. руб. сделка будет зарегистрирована в минимальный срок и без каких-либо рисков. Согласилась, хоть и риелтор крайне не рекомендовал связываться с любыми допуслугами Сбербанка. Сейчас очень жалею, что не послушала его. Вместо обещанных 2-5 дней на регистрацию ушел почти месяц. На все мои вопросы и возмущения, почему так происходит, сотрудники банка отсылали читать договор, объясняли техническими сбоями и нехваткой сотрудников. Уверена, что все эти дни мои деньги банк использовал в своих целях и специально затягивал сроки. Крайне не рекомендую пользоваться данным сервисом».
- Марина, Нижний Новгород: «Заключила со Сбербанком договор ипотеки на покупку 2-к. квартиры. Ипотечный менеджер очень рекомендовал новый сервис безопасных платежей и электронную регистрацию сделки. Отказалась от обоих по объективным причинам. Попыталась узнать подробности работы сервиса безопасных платежей и суть этого спецсчета, на который будут зачислять деньги. Сотрудник не понимает разницу между этим счетом и аккредитивом, не может грамотно разъяснить нюансы. Учитывая этот факт, побоялась, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы, поэтому отказалась, и сделку оформляли стандартным способом».
- Светлана, Москва: «Покупала готовую квартиру с помощью ипотеки Сбербанка. Продавец настоял на использовании нового сервиса безопасных расчетов. Сначала отказывалась, но так как данная квартира очень устраивала по всем параметрам, решила пойти навстречу. Может быть данная услуга без нареканий предоставляется только в Москве, но никаких недочетов не было. Все быстро и в обещанный срок. В регионах наверняка есть множество нюансов».
Сервис безопасных расчетов Сбербанка в сделках с недвижимостью с использованием ипотеки является относительно новой дополнительной услугой, призванной минимизировать риски для сторон. Заплатив 2 тысячи рублей, стороны могут быть уверены, что после успешной регистрации сделки сумма по договору будет перечислена на счет продавца. Это позволит избежать наличных расчетов, использования сейфов и банковских ячеек.
Электронная регистрация перехода права собственности на жилой объект не является обязательной в Сбербанке при оформлении ипотечного займа. Клиенты самостоятельно решают, выгодно им прибегать к данной услуге или нет.
Многие предпочитают лично заниматься подготовкой необходимых документов, сдачей их непосредственно в территориальный орган Росреестра или МФЦ (выступает посредником). Одни так пытаются сэкономить, другие не доверяют разным новшествам.
Прежде чем соглашаться на онлайн-регистрацию сделки, стоит рассмотреть плюсы и минусы услуги.
| Положительные моменты | Недостатки |
|
|
Подача документов на регистрацию права собственности
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
Обратившись в Росреестр или МФЦ. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры между физическими лицами это является наилучшим решением. Можно пойти в региональное отделение. Визит можно совершить самолично, или записаться на получение образца в определенное время через интернет. Так получите билет с номером электронной очереди, и как только она до вас дойдет, зайдете в отделение к нужному специалисту.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Отправив заявление на регистрацию и все документы почтой. Отправка образца происходит по адресу местного отделения Росреестра в виде заказного письма с описью вложений. Также обязательно должно быть уведомление о вручении документа.
Передать право нотариусу. Начиная с 2022 года, нотариус, который заверял сделку, может сам отправить документы на регистрацию в Росреестр. Участники сделки при этом могут никуда больше не идти, полностью доверившись специалисту.
Воспользовавшись онлайн формой регистрации. Несмотря на дистанционный формат оформления, иногда онлайн регистрация слишком сложная для понимания обычного человека, который никогда не сталкивался с подобным. Также рассматриваемый договор должен иметь электронные цифровые подписи участников, которые есть далеко не у всех людей. Именно потому пока этот образец регистрации используется крайне редко.
Что касается сроков регистрации, они зависят от того, какой именно формат был выбран для передачи документов. Обычно в Росреестре сделку зарегистрируют уже в течение семи дней (рабочих). Если обратитесь в МФЦ, срок рассмотрения немного затягивается, и составляет около девяти рабочих дней. Когда нотариус оформляет отправку документов через виртуальную форму, право собственности будет зарегистрировано в течение дня – максимум, на следующий день. Услуги нотариуса себя окупают, поскольку регистраторы уже не будут выполнять правовую экспертизу. Так что вы экономите существенный отрезок времени.
Когда регистрация закончена, получите физический экземпляр договора, где уже будет стоять штамп, свидетельствующий, что произошел переход права собственности. А также нужно оформить выписку из ЕГРН о подробностях процедуры.
Мошенничество при передаче денег
Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».
Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.
Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.
Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.