Право «пожизненного» проживания в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право «пожизненного» проживания в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

2. Как распознать обман?

3. Договор пожизненного проживания с иждивением

4. Как оформить договор ренты

5. Как расторгнуть договор постоянной ренты?

6. Бессрочная рента — возможны осложнения?

7. Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?

8. Жилищный спор о признании права на долю в праве собственности на приватизированную квартиру и признании лица утратившим право пользования жилым помещением

9. В чем отличия от обычного договора дарения квартиры

10. Право владения и пользования

11. Как не обмануть покупателя?

12. При отказе от приватизации

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как распознать обман?

Для этого человеку, покупающему квартиру, надо узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности. Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?

— Схема несложная, — поясняет Евгений Соколов. – Сначала нужно заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели и обременения, распространяющиеся на помещение. Затем обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц. Также необходимо запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц. Ну и стоит заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.

Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?

— Всем желающим продать-купить недвижимость, и при этом избежать неприятностей, советую обращаться в риелторскую компанию. Зайдите на её сайт, походите по нему, обратите внимание – «живой» он или заброшен, персонифицированы ли сотрудники, что о них можно прочесть. Тщательное отношение компании к себе непременно проявится в отношении к вам и вашему вопросу, — советует Ногтева. – Кстати, в мае коллектив РАН «8-Я АВЕНЮ» смог вывести на чистую воду аферистов и избежать потери денег своих клиентов. До сих пор благодарят! Аферистка представилась сотрудницей одного из многочисленных агентств Нижнего. Она продавала квартиру «мамы». Наши клиенты захотели эту квартиру купить. В общих чертах схема предприимчивой дамы была следующая: ее «мама» подписывает договор продажи, а потом, спустя время, предоставляется документ о маминой недееспособности. И живёт «мамуля» в этой квартире и далее. При проверке, проведенной нашим агентством, вся схема вскрылась довольно быстро. Мы купили клиентам другую квартиру. А руководству агентства, где работала аферистка, я позвонила лично и сообщила, что на их сотрудницу заведено дело о мошенничестве с недвижимостью.

Завещание, рента, дарение – для риелтора эти ситуации также являются предметом для более тщательной проверки.

— Каждая ситуация индивидуальна, — объясняет Светлана Ногтева. — Не возьму на себя ответственность давать советы, не проанализировав конкретную ситуацию. Для абстрактных советов есть интернет. Бывает всякое. И даже продать подаренную квартиру с пожизненным проживанием любимой бабушки внучка сможет.

Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?

— Настоящие риелторы никогда не попадут в такую ситуацию, — считает Светлана Ногтева. — Нужно понимать: прежде, чем взяться за реализацию объекта недвижимости, мы отвечаем себе на два вопроса – хотим ли, можем ли. Лишь после положительных ответов подписываем договор возмездного оказания услуг, в котором даем обещания и четко прописываем ответственность. А прежде чем дать добро на покупку жилья нашим клиентам, проводим все мероприятия, которые прописаны в наших регламентах. Всё просто, когда умеешь.

Договор пожизненного проживания с иждивением

Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.

От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.

Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.

По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:

обеспечение продуктами питания;
покупка лекарственных препаратов;
уборка в помещении;
проведение ремонта, замена сантехники и т.п.

Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.

Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.

При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

Не выплачивает ренту больше года;
Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
Не соблюдает условия по уплате ренты;
В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Бессрочная рента — возможны осложнения?

Бессрочное проживание возможно и по договору ренты или дарения. Например, бабушка подарила внучке квартиру, оговорив свое проживание до смерти. Может ли внучка уже сейчас продать квартиру? Если нет, но она это сделала, что предпринять бабушке?

— Договор дарения, заключенный с условием, когда даритель будет иметь право пользования жилым помещением, является ничтожным, так как данный договор является безвозмездным и не предусматривает встречного предоставления.

При заключении договора пожизненной ренты в случае продажи квартиры бабушка сохранит свое право пользования квартирой, при этом данное условие должно быть прописано в договоре купли-продажи, и новые собственники квартиры будут обязаны предоставить бабушке пригодное для проживания помещение.

В случае, если квартира продана, и новые собственники не пускают бабушку, ей придется в судебном порядке защищать свои права.

— В нашей практике было судебное разбирательство по наследственному делу, в рамках которого затрагивались право на пользование жилым помещением. После смерти деда его сын и внук унаследовали квартиру. Внук отказался от приватизации, уехал на работу в другой город. А сын приватизировал квартиру на себя и продал ее третьему лицу. К нам обратился внук за защитой своего права пользования указанной квартирой, так как по приезду он обнаружил, что квартира продана третьему лицу, и его туда не пускают. После судебного заседания договор купли-продажи был признан незаключенным, так как в нем не было указано право внука на данную квартиру, а также было восстановлено его право пользования квартирой.

Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?

Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?

Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?

Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.

И это существенно отличает, например, отказ от наследства и отказ от приватизации. В первом случае, человеку не достается ничего. Во втором – он получает право на бессрочное пользование жилым помещением. Это закреплено в ряде законодательных актов. В частности, в ст. ст. 83 ЖК РФ и 292 ГК РФ.

Жилищный спор о признании права на долю в праве собственности на приватизированную квартиру и признании лица утратившим право пользования жилым помещением

Наш оппонент — бывший член семьи, приходящаяся моим доверителям двоюродной сестрой и племянницей.

Будучи несовершеннолетней на дату приватизации, племянница проживала в спорной квартире своей тёти. Ранее, до переезда к тёте, племянница проживала с родителями в Т-ой области.

После смерти родителей племянница была взята тётей под опеку.

Дом, в котором проживала племянница до смерти родителей, был приватизирован, племянница была включена в число собственников.

По достижении совершеннолетия из квартиры тёти племянница выехала, не появляясь по месту регистрации около 10 лет.

По прошествии этих 10 лет обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной и признании за ней доли в праве на эту квартиру.

По мнению истца, приватизация в отсутствие согласия органов опеки, а его получено не было, совершена с нарушением закона.

Последствиями этого, считала истец, должно быть признание за ней доли в праве на спорную московскую квартиру, так, как это могло быть в том случае, если бы она могла реализовать свое право на приватизацию.

Собственники заявили встречный иск о признании племянницы утратившей право пользования квартирой.

Решением одного из московских районных судов по этому делу было прекращено право пользования спорной квартирой бывшим членом семьи. В иске того же лица о признании права на долю в праве собственности на квартиру было отказано.

Такова фабула дела.

В чем отличия от обычного договора дарения квартиры

Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.

Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.

В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.

Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.

После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.

«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.

Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.

Александр Попов, Нижний Новгород

17/11/2016

Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.

Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.

Петр Сергеевич, Краснодар

03/03/2015

Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.

Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.

Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.

В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.

Право владения и пользования

Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.

Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.

Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.

Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении — на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.

В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения — одаряемому.

Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Я — собственник жилого помещения по договору купли-продажи с пожизненным проживанием моего отца. Интересует следующее:

1) вправе ли я после того, как выйду замуж, прописать супруга в квартире?

2) вправе ли он проживать в жилом помещении без согласия моего отца?

3) что необходимо прописать в данном соглашении, чтобы прописка моего мужа в этой квартире и его проживание была невозможна, поскольку отец против этого?

Владелец жилья вправе сделать прописку кому угодно, тем более своему мужу. Пункт договора, который ограничивает права собственника на вселение супруга, будет ничтожным.

Родная тетя продала мне квартиру. Заключили сделку купли-продажи с пожизненным проживанием ее в жилом помещении. За квартиру вношу платежи, без задержки. Тетю положили в больницу, там у нее признали онкологическое заболевание, скоро ее выпишут. Социальная служба настаивает на том, что я должна ухаживать за ней, или пригласить сиделку. Но мы практически не разговариваем. Я только плачу за жилье. Как мне поступить? Я что-то обязана по законодательству?

Вы должны делать только то, что отмечено в соглашении, не более того.

Обязанности по уходу за тетей по договору купли-продажи у вас не должно быть, ведь вы не заключали договор ренты. Средства отдали, и все на этом. И навряд ли ваша родственница пойдет в суд. Так что примите решение самостоятельно — будете ей помогать либо нет.

Нюансов, которые необходимо предусмотреть при заключении сделок по купли-продажи недвижимого имущества, немало: каждый случай уникален. Любую мелочь при подписании договора необходимо принимать во внимание. Можно порекомендовать пригласить опытных специалистов обеим сторонам, так как нередки случаи мошеннических схем, когда в сделке участвует юрист только на стороне продавца. При оформлении сделки в соглашение вносится ошибка с умыслом, что позволяет после получения средств от покупателя затянуть время, а то и не довести переход права собственности на жилье, и втянуть покупателя в долгое судебное разбирательство.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.