Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Зачем проверять кучу документов перед покупкой квартиры?
Да, действительно — зачем, ведь у продавца такое милое лицо, вызывающее доверие. И рассказывает красиво и бумажками цветными машет перед носом. Ну не должен обмануть. А главное, квартира нравится.
К сожалению, в умах многих засело убеждение, что проверка документов и юридической чистоты квартиры перед покупкой – процесс простой, легко это сделать самостоятельно и даже онлайн. Отчасти это так – можно заказать выписку из ЕГРН для выявления прав собственности и анализа первичных сведений о недвижимости. Обращу ваше внимание на то, что соблюдение юридической чистоты не может ограничиться только одной выпиской. Предстоит собрать ряд справок и документов из разных ведомств и организаций, чтобы учесть все нюансы. Ведь не зря говорят — дьявол кроется в деталях. Может понадобиться и расширенная архивная выписка, и обращения в ЗАГС для выявления потенциальных наследников – то есть, провести своего рода мини-расследование истории квартиры, которая у вторичек бывает ну оочень богатой. По логике вещей, юридические вопросы должен решать исключительно профильный специалист.
Еще одно заблуждение в умах сограждан связано с ипотекой и банками. Мол, при покупке квартиры в ипотеку можно не заниматься дополнительно проверками сделки — банк проверяет необходимые документы самостоятельно. Хочу предостеречь вас от и подобных заблуждений. Банк если и делает это, то весьма поверхностно — право собственности, наличие/отсутствие обременений. Главная цель банка — досконально проверить заемщика и обложить его дополнительными способами обеспечения обязательств. В результате спорных ситуаций отвечать вы будете перед банком, тогда как проблемы с бывшими собственниками останутся исключительно вашими.
Проверка всех без исключений документов, связанных с объектом недвижимости, собственником, его родственниками, их благонадежностью и множества прочих, сопутствующих, но не менее важных бумаг — дело обязательное при покупке квартиры. Здесь на одной чаше весов желаемые метры, а на другой — сумма денег, которая накоплена непосильным трудом. И то, и другое можно вмиг потерять, если не учесть какую-нибудь мелочь. Наем специалиста или самостоятельный сбор необходимой информации — дело сугубо индивидуальное. Но если вы решили проверить юридическую чистоту сделки лично, то из этой статьи вы узнаете, что нужно изучить, прежде чем ставить подпись в договоре купли-продажи.
Любую сделку по недвижимости можно попробовать оспорить в суде, тем более, если имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые условия, из-за которых можно потерять жилье по недосмотру:
- Продажа квартиры по поддельным документам;
- Продажа квартиры с условиями, не отвечающими ранее заявленным;
- Арест или обременение, наложенные на жилплощадь;
- Продажа квартиры недееспособным продавцом;
- Сокрытие информации о долгах по квартплате;
- Сокрытие информации о других собственников жилья (супруги; родственники и т.д.);
- Утаивание информации о несовершеннолетних собственниках или покупка квартиры с использованием маткапитала;
- Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (покупатель не поставлен в известность);
- Настоящий владелец где-то далеко и покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Пять копеек про новостройки
Нюансы, о которых говорилось выше, по большей части относятся к сделкам с жильем вторичного рынка, где у квартиры есть история. А что изучать о новом доме, который еще, к примеру, строится? Кого и что здесь проверять? Давайте рассмотрим этот вариант.
Здесь я, пожалуй, тезисно изложу 5 ключевых пунктов сбора информации о новостройке:
- Разрешительная документация. Главный и самый важный пункт. По сути, это все необходимые документы от застройщика — «паспорт с лицом», свидетельства, акты, документы, подтверждающие законность выбора места, постройки и прозрачность самой компании. Добросовестные застройщики сознательно выкладывают на своем сайте всю необходимую информацию о себе, объекте, портфолио и прочие полезности, создающие положительное реноме.
- Громкое имя. Доверия к компаниям, что десятилетиями крутятся на слуху, неизмеримо больше, чем неизвестным именам. Да, современная тенденция создавать отдельные ООО под каждый проект существует и у гигантов. Но все же стоит изучить компанию, предлагающую вам новое жилье, ее контакты, счета, страну регистрации юрлица. Иначе на ваши денежки кто-то купит новую яхту на Кипре, а вы останетесь со своими мечтами и мигренью.
Проверить продавца новостройки можно через интернет. Существуют строительные порталы, списки благонадежных застройщиков и адреса их объектов. На это соответствие вы также должны обратить внимание.
- Статус участка. Вид разрешенного использования указан в выписке ЕГРН. На землях какого назначения строится дом и могут ли возникнуть проблемы с землей, когда застройщик продаст жилье и испарится.
- Добросовестный застройщик, заинтересованный в продаже своего объекта, будет постоянно информировать всех желающих о ходе строительства. Видеокамеры, установленные на объектах, круглосуточно показывают текущую картинку, по которой можно следить за процессом. Это можно считать плюсом к доверию застройщику, экономящему ваше время живого посещения стройки.
Выяснить, как и когда продавец стал собственником
Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.
От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.
Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.
Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?
При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:
• свидетельство о госрегистрации;
• договор купли-продажи;
• дарственная;
• наследственные документы;
• договор приватизации.
Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются). Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.
Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.
Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:
- ДКП;
- договор передачи помещения при приватизации;
- договора мены, ренты, дарения;
- справка о выплате пая ЖСК;
- договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
- решение суда;
- мировое соглашение;
- свидетельство о праве на наследство.