Перепланировка квартиры.Как избежать проблем с соседями и законом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры.Как избежать проблем с соседями и законом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.

Перепланировки, которые невозможно узаконить

Некоторые планировки, идут вразрез с нормами законодательства. И если их обнаружат, то вас обяжут устранить недостатки за собственный счет:

• Нельзя объединить комнату с кухней, в которой проведен газ. По нормам мингаза на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь.
• Нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилой площади более чем на 25%, потому что ванная не может находиться над жилой комнатой соседей.
• Нельзя объединять балконы и лоджии с отапливаемой частью квартиры. То есть нельзя остеклить лоджию и снести перегородку. А кроме этого нельзя устанавливать радиаторы на лоджиях и балконах.
• Жилое помещение не может быть без окон, туда обязательно должен поступать свет. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.
• Нельзя изменять внешний вид фасада здания. Но это не касается остекления балконов.

Что делать после завершения работ по перепланировки?

Как только эти работы заканчиваются, нужно оформить соответствующие изменения. Сначала обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости этих характеристик.

После этого направляемся в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком, где составляется акт приемки выполненных работ по перепланировки. Приемочной комиссии понадобятся такие документы, как ведомость технических характеристик, разработанный и согласованный проект (если он требовался), договор строительного подряда (если их выполнял подрядчик), договор на осуществление технического надзора (если требовался проект) и акты на скрытые работы (если такие проводились).

Далее снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы там составили новый технический паспорт и зарегистрировали изменения недвижимого имущества.

Что делать, если все же решился на перепланировку?

− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.

Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.

Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».

Как утвердить перепланировку квартиры в Минске?

Если вы, проанализировав предстоящие ремонтные работы, понимаете, что вам грозит переустройство жилого помещения, то для его утверждения необходимо:

1. собрать пакет документов;
2. обратиться с подготовленными бумагами в Исполком и организацию, ответственную за эксплуатацию жилищного фонда;
3. получить разрешение;
4. начать работы.

Для оформления перепланировки вам потребуется подготовить, оформить и направить следующие официальные документы:

• паспорт владельца жилого помещения;
• заявление;
• технический паспорт на квартиру;
• документ, подтверждающий права на владение квадратными метрами;
• выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных на жилой площади;
• письменное, подтвержденное нотариально, согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных лиц;
• перечень планируемых к совершению работ, оформленный в свободном виде.

Обратите внимание! Еще один важный момент для тех, кто добивается разрешения на новую перепланировку: если квартира в залоге, то залогодержатель должен предоставить также свое, заверенное нотариусом, согласие на проведение работ, влекущих конструктивные изменения.

Специалисты служб, куда предоставляются вышеуказанные документы, проверяют, не будет ли самостоятельная перепланировка являться фактом нарушения законодательных норм, правил безопасности, а также правил технической эксплуатации инженерных сетей и конструкций.

Результатом рассмотрения этих вопросов со стороны работников исполкома и эксплуатирующей организации должен быть акт, составленный в свободной форме. На проведение обследования, оформление акта и выноса решения у комиссии есть один календарный месяц.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Самовольная перепланировка

Если последовательность вышеуказанных действий нарушена, и сами фактические работы опередили весь документальный процесс или его часть, это считается самовольной перепланировкой. Лицо, осуществившее ее, несет административную ответственность в соответствии с действующими законодательными актами. По факту незаконной перепланировки уполномоченным работником составляется протокол о правонарушении. Дальше дело будет рассматривать суд. Ответственность по законодательству предусмотрена статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и составляет до 30 базовых величин при условии отсутствия изменения несущей способности конструкций здания и от 30 до 50, если перепланировка привела к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.

При этом уплата штрафа не освобождает от последующего согласования самовольной перепланировки. По решению суда возможно и освобождение от ответственности, например, в случае, если вы докажете, что перепланировка сделана в квартире, которую вы унаследовали, без вашего участия. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Как узаконить самовольную перепланировку? Алгоритм действий:

Шаг 1. Обмеры. Заявление в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ).

Необходимо вызвать представителей БРТИ для осуществления обмеров. Они фиксируют изменения и оформляют ведомость технических характеристик.

Шаг 2. Обратиться в проектную организацию за техническим заключением.

Техническое заключение выполняется аттестованной проектной организацией. Исходя из данного документа будет формироваться размер штрафа за самовольную перепланировку.

Шаг 3.1. Согласование ведомости технических характеристик и получение акта технического осмотра.

Ведомость согласовывается с обслуживающей организацией и выдается акт о соответствии планировки ведомости технических характеристик и техническому заключению.

Шаг 3.2. Согласование ведомости технических характеристик в отделе архитектуры исполкома.

Ведомость технических характеристик, техническое заключение, акт технического осмотра предоставляется в управление архитектуры.

Шаг 3.3. Согласование ведомости технических характеристик в УП «Мингаз» (при необходимости).

В случае, если у вас газовая плита.

Шаг 4. Получение постановления о наложении штрафа и оплата штрафа.

Постановление выписывает районный исполком или обслуживающая организация. Оплата производится в банке.

Шаг 5. Подача документов в исполком для получения решения.

Все документы подаются в Одно окно. Также необходимо предоставить выписку из лицевого счета квартиры и присутствие (либо нотариально заверенное согласие) прописанных совершеннолетних лиц на момент подачи документов. На основании всех документов исполком принимает решение о согласовании самовольной перепланировки. Данная процедура занимает около 1 (одного) месяца.

Шаг 6. Получение нового технического паспорта на квартиру и государственная регистрация.

Решение исполкома подается в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ).

Запрет на перепланировку

К сожалению, не все перемены воспринимаются с радостью и не все задумки возможно осуществить. Во главе стоит безопасность и только потом комфорт, поэтому стоит придерживаться существующих правил и норм. Например, снос стен при совмещении комнаты и балкона, подведение отопления на лоджии запрещено. Разбирать покрытия между этажами в двухуровневых помещениях не допустимо. Демонтаж, переделка несущих конструкций также под запретом. Перенос коммуникаций, трубопровода, стояков, вентиляционных шахт также невозможен. Объединение кухни с газовой плитой и гостиной по нормам не рекомендовано. Эти нюансы стоит принимать во внимание.

Если же перепланировка разрешена и допустима, то после завершения работ нужно пригласить специалиста для проверки технических характеристик и получения ведомости. Если работы велись только по изменению систем отопления и газоснабжения, то этот документ не требуется.

Следующий этап перепланировки – составление акта приемки по переустройству квартиры. Готовится проект, ведомость, документы о технадзоре, при наличии договора на стройработы. Документы отправляются в кадастровое агентство, где и делается новый паспорт. Только после всех вышеперечисленных манипуляций перепланировка считается законной.

Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что проводить перепланировку жилого помещения, без проекта, разработанного и согласованного, в соответствии с установленным порядком запрещается и приводит к наложению штрафа.

Проведение самовольной перепланировки ведет к наложению штрафных санкций, в соответствии с действующим законодательством. Для физического лица штраф будет составлять 10-30 базовых величин, а юридическому лицу придется оплатить уже 30-50 базовых величин штрафа. Если же ущерб составит более 100 базовых величин или будет причинен вред гражданам либо интересам государства, в процессе незаконного изменения существующей планировки, то наказание будет определяться 383 статьей кодекса РБ и, тогда максимальное наказание предусматривает арест до 6 месяцев. Помимо наказания, лицу, совершившему незаконную перепланировку, предпишут вернуть помещению прежний вид, в соответствии с прежним проектом и за личный счет.

Все работы по переустройству и перепланировке регламентирует 22 пункт Постановления Министров РБ № 1805.

Он сводится к тому, что все действия касающиеся перепланировки и переустройства, кроме тех, на которые не распространяются лицензии, должны выполняться на основании заключенного договора с юридическими лицами или ИП, которые имеют лицензии, на такие работы. На скрытые работы, в установленном порядке, обязательно должны быть оформлены акты.

Рекомендации, как провести перепланировку законно

Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:

• Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
• Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
• Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
• После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.

Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.

Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой

Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.

Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.

Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.

Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.

В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.

Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности, чем потом приводить её в прежнее состояние. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике недвижимости.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Похожие записи:

• Удержание НДФЛ с больничного листа в 2022 году
• ЕДВ чернобыльцам и проживающим в чернобыльской зоне
• Какие новые штрафы ГИБДД за превышение скорости вступили в силу?