Чем может обернуться заниженная стоимость квартиры в договоре?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем может обернуться заниженная стоимость квартиры в договоре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Как избежать налога при продаже квартиры?
Его максимальный размер определен 220 статьей действующего кодекса и составляет 2 000 000 рублей. При использовании в расчете размера налоговых платежей имущественных вычетов расходы на приобретение продаваемой недвижимости не учитываются. Налогоплательщик может выбрать более выгодный для него способ расчета НДФЛ.
Для уменьшения налогооблагаемой базы на размер вычетов необходимо одновременно с подачей документов написать заявление с просьбой о его предоставление. Подача налоговой декларации должна состояться до 30 апреля следующего за регистрацией сделки года, а уплата НДФЛ – до 15 июня. Законодательство РФ предусматривает ответственность и за несвоевременное предъявление декларации, и за несоблюдение срока уплаты налога.
Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.
«Налоговая» амортизация капвложений
Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.
Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).
Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.
Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ. Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.
И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).
В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).
Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).
Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).
Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Риски для покупателя/продавца
Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению, что и дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции. Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.
Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
Это сопряжено с серьезными тратами.
- Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
- Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
- Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
- Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
- Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
- Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
Расписка за неотделимые улучшения образец
Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Это интересно: Табель работы на месяц образец пустой бланк
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.).
Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>