ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду

Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.

С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.

Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.

СПРАВКА:

К тем, кто исправно платит налоги, у ФНС не возникнет вопросов.

Для чeгo cдaвaть квapтиpy

У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:

📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.

💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.

Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция

Исследование рынка	Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс.
Сбор документов и разрешений	Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах: необходимо взять с каждого владельца доли письменное разрешение; если есть несовершеннолетний собственник, придется обратиться в органы опеки; подготовить письменное согласие соседей коммуналки. В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра).
Подготовка жилья к сдаче	Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций. Затраты на ремонт должны соотноситься с классом помещения и окупиться в течение первых месяцев. Жилье с высоким статусом придется привести в полный порядок, возможно, потребуется евроремонт. Стоит забрать все личные вещи, оставить самую необходимую мебель и бытовые приборы. В бюджетной квартире не рекомендуется оставлять дорогостоящую технику. Обязательно оплатить коммунальные задолженности, отключить городской телефон.
Подготовка фотографий	Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню.
Составление объявления	Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей. Облегчить написание текста поможет анализ чужих объявлений – можно просто выбрать несколько подходящих предложений. Обязательно в объявлении указать ограничения: договор заключается только с россиянами, запрет на курение, животных и т.д. Перепроверить текст на наличие ошибок.
Размещение объявления с фото	Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее.
Телефонные переговоры с клиентами	В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций: во время разговора без стеснения уточнять информацию о потенциальных жильцах, составе, количестве; если разговор с арендаторами прошел удачно, сообщить дату и время просмотра квартиры; потенциальные квартиросъемщики могут не явиться, поэтому стоит назначать время с интервалом 10-20 минут.
Демонстрация квартиры	Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить.
Подписание договора	Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов.
Передача квартиры	Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии.

Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

• Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
• Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
• Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости.
• Строительство собственного дома.
• Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
• Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья

Как и в любом другом вопросе, тема налогового вычета при аренде имеет две стороны медали, однако положительные и отрицательные моменты есть для всех сторон, качающихся данный процесс, будут различаться.Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.

Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:

• в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
• гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
• гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
• гарантирует полную оплату согласно договору.

Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.

Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.

Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.

После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.

Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.

Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.

Какой способ уплаты налога лучше

Различные варианты оплаты налога со сдачи собственной квартиры в аренду хороши, в зависимости от ситуации:

1. НДФЛ лучше оплачивать тем, кто планирует сдавать жилье редко, на непродолжительное время. Открывать самозанятость, а тем более — регистрироваться в качестве ИП в таком случае нецелесообразно.
2. Заплатить налог за сдачу жилища в наем как самозанятый удобно, если доход за месяц составляет около 90-100 тысяч рублей. Это поможет избежать заполнения деклараций, не потребуется вести отчетность. Передать информацию о доходах допускается из приложения от ФНС.
3. Индивидуальным предпринимателям подходят все 3 варианта возможных режимов налогообложения. Выбор того или иного зависит от размеров дохода. Если он меньше 150 млн в год, подходит УСН. При превышении лимита лицо утрачивает право исчислять налоговые обязательства по данному режиму. Он переходит на ОСН. В таком случае может быть выгодно купить патент на ведение деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду.

• Сдавать квартиру внаем за деньги нелегально может быть выгодно только близким родственникам, без существенной платы. Так вы освободите себя от уплаты коммунальных платежей и не нарушите закон.
• При получении дохода с личной жилплощади его необходимо декларировать по форме 3-НДФЛ. Добровольно и в полном объеме.
• При систематическом получении дохода от сдачи квартиры, особенно если она не одна, деятельность квалифицируется как предпринимательская. За сокрытие доходов наступает уголовная ответственность.
• «Попасть» на налог при сдаче квартиры можно благодаря жильцам, соседям, просто «добрым людям».
• Только легальная сдача жилья защищает интересы хозяина. В противном случае вас могут «кинуть» на оплату, вывезти или испортить мебель, бытовую технику.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% — объект «доходы»;
• 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие – до 25 июля;
• За 9 месяцев – 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Как сдать квартиру правильно: 2 способа

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Ответственность за неуплату

В ситуации, когда лицо привлекается к ответственности налогового типа, к нему могут применяться такие санкции:

1. Штраф. Величина составляет порядка 20% от суммы неуплаченных сборов. Если будут собраны необходимые доказательства того, что такие действия совершены умышленно, то сумма возрастает до 40%.
2. Если не предоставить декларацию, то штраф составляет 5%. Эти средства нужно внести за каждый месяц, на протяжении которых существовала просрочка. Установлены ограничения по сумме. Минимум – тысяча рублей, максимум 30%.
3. Также за каждый день существования задолженности требуется оплатить пени. Величина равняется 1/300 от установленной ЦБ ставки.

Многих пенсионеров волнует вопрос: не лишат ли его льготы по уплате налога на имущество. Ведь, как известно, на основании заявления в налоговую службу пенсионеру предоставляется льгота по налогу на имущество на каждый объект недвижимости (одну квартиру, один дом по выбору, если у пенсионера их несколько).

Но по закону граждане, получающие пенсию, пользуются льготой по налогу на имущество только в отношении недвижимости, не используемой для предпринимательства.

Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.

В этом случае налоговая откажет пенсионеру в применении льготы по налогу на имущество.

Перечисление с собственника как физического лица

Если квартира сдается в аренду физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя (в т.ч. пенсионером) – размер подоходного налога составит 13% от полученных от арендаторов средств.

Важно! Применяемая для исчисления НДФЛ ставка изменится, если гражданин в текущем году проживал на территории РФ менее 183 дней и составит 30% от суммы полученных доходов.

Пример: в 2020 году гражданин сдавал в аренду 2 квартиры, и общий доход от этого составил 400 тысяч рублей за отчетный год.

Так как гражданин имеет статус налогового резидента – НДФЛ будет рассчитан по ставке 13% и составит 52 000 рублей.

Эту сумму необходимо перечислить в бюджет.

Сколько платит ИП за доходы с договора найма собственного жилого помещения?

Индивидуальный предприниматель, находящейся на общей системе налогообложения и получающий доход от сдачи квартиры в аренду также имеет обязательства по уплате подоходного налога.

Доходы ИП на ОСН облагаются по ставке 13%.

При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов, и в пятидневный срок после истечения месяца, в котором появились доходы от сдачи квартиры в аренду, должен сдать в ИФНС декларацию 4НДФЛ. После этого предприниматель обязан уплачивать авансовые платежи в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

Помимо прочего ИП имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. Это означает, что предоставив подтверждающие расходы документы предприниматель может уменьшить свою налогооблагаемую базу. Граждане, не имеющие статуса ИП, прав на профвычет не имеют.

В случае если получаемый доход по каким-либо причинам изменился более чем на 50%, ИП должен предоставить в ФНС новую декларацию.

Похожие записи:

• Взыскание заработной платы при увольнении
• Дети одни дома: с какого возраста по закону?
• Возврат корм для животных права потребителя