Инструкция: регистрируем договор аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: регистрируем договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Зачем регистрировать договор аренды?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

Сроки регистрации договора аренды

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

• ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
• ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
• ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

• ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

• ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
• ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Когда нужно регистрировать сделку найма?

Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.

Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП договор аренды обладает полной юридической силой.

Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок.

Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.

Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев.

Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов.

А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.

Какая нужна документация?

Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:

• заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
• непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
• технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
• паспорта обоих участников;
• доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
• если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
• если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.

Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.

Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:

• в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
• отсутствуют нужные бумаги;
• возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
• сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
• фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.

Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.

Причины отказа в регистрации

Процедуру регистрации могут приостановить:

• есть запрет от суда;
• нет информации о документах по запросу;
• есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
• от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.

На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.

Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:

• земельный участок не числится в кадастровом учете;
• предоставлен неполный пакет документов;
• предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:

• договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
• акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
• квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Нюансы и подводные камни при госрегистрации

Если в документе четко определен предмет договора, а в кадастровых бумагах содержится надлежащее описание технических характеристик помещения, проблемы с регистрацией у заявителя не возникнут.

Если помещение описано неточно, существуют разногласия в кадастровых и правоустанавливающих документах, при регистрации могут появиться определенные сложности. Если кадастровый учет проводился давно, необходимо проверить, чтобы данные были зарегистрированы не только в документах БТИ, но их в документах кадастра. Регистрировать договор, заключенный менее чем на 12 месяцев, не нужно.

Во всех остальных случаях по умолчанию сохраняется обязанность сторон зарегистрировать документ. Обязанность регистрации имеет гражданско-правовой характер и сроки регистрации законодательно не установлены. Поэтому если это условие не будет соблюдено в течение оговоренного сторонами времени, сделка может быть признана недействительной.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Для того чтобы этот нужный для заключения сделки документ, имел полную юридическую силу, он обязательно должен содержать следующие пункты:

• Срок, на который заключается соглашение
• Четкая характеристика арендуемого помещения: фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение
• Денежная сумма, которую арендатор должен выплачивать ежемесячно. В договоре должно быть обозначено может ли она меняться в течение времени заключения соглашения
• Условия проведения ремонтных работ. Имеет ли право арендатор осуществлять такие действия, и будут ли их вычитывать их стоимость из общей суммы аренды
• Условия, при которых возможно расторжение сделки

Для того чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, арендатор должен будет заплатить предусмотренную законом государственную пошлину. В сравнении со стоимостью самой аренды, она достаточно невысока. Для юридических лиц стоимость регистрации составляет порядка 15 тысяч рублей, а физические лица оплатят налог в размере 1 тысячи рублей.

Специалисты данной отрасли, утверждают, что арендатор не столкнется с трудностями и юридическими нюансами, если помещение, на которое заключили договор аренды, имеет все правоустанавливающие документы, указывающие на самые важные параметры объекта недвижимости.

Ситуация может усложниться, если помещение проходило этап регистрации очень давно, а необходимые документы кадастрового учета не содержат всех нужной информации.

В таком случае лучше провести регистрацию помещения заново, а все издержки этой процедуры заранее обговорить с арендодателем. Если возникли, какие, либо сложности, свои интересы стороны соглашения могут отстоять в судебном порядке.

На момент заключения договора, арендатору следует учитывать следующие нюансы:

• Если объектом аренды является офисное помещение, соответствующее соглашение необходимо составить в 2 экземплярах
• Составляя документ, участники договора должны очень внимательно прописать все обязательства сторон. Это обезопасит граждан от последующих взаимных претензий
• Особое внимание следует уделить прописыванию всех данных арендуемого помещения. Они должны строго соответствовать тому, что указано в правоустанавливающих документах. Если арендатору сдают не все помещение, а лишь его часть, в договоре обязательно должен быть прописан конкретный номер офиса

Сумма, называемая арендной платой, всегда оговаривается до заключения сделки. Обычно определяется стоимость 1 метра квадратного, хотя в некоторых случаях арендодатель определяет стоимость всего помещения в целом.

Очень важно заранее обсудить входит ли в эту сумму оплата коммунальных услуг, или же арендатор должен оплачивать их дополнительно.

Если в процессе эксплуатации объекта недвижимости арендатор ощущает ухудшение условий пользования помещением, он имеет право потребовать уменьшения стоимости аренды. Снизить уровень оплаты можно и в случае обнаружения существенных дефектов, на которые не было указано в момент заключения соглашения.

Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?

Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.

Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды. И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.

Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.

А вот некоторые советы.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.

Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.

Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:

• заявление установленного образца;
• документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
• основной договор аренды;
• документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам боевых действий
• Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия
• Запись в трудовую книжку индивидуального предпринимателя