Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поступить, если арендатор оставил имущество?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.

Что из имущества можно удерживать

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
3. имущество должно принадлежат арендатору;
4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).

Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов

Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему

Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:

• отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
• сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
• несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
• недостатки в арендуемом помещении;
• неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
• сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
• иные обстоятельства и форс-мажоры.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру? — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рассказываем, как быть в ситуациях, когда замечательный жилец, поселившийся в вашей квартире, перестал платить за проживание и отказывается при этом съезжать.

10 сентября 2021

Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего.

Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима.

Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.

Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.

Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой.

Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо.

По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.

Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.

Арендатор не платит арендную плату за автомобиль. Что делать в этом случае? Такие случаи не являются редкостью в юридической практике. Должники не только отказываются платить, но и не возвращают ценное имущество – автомобиль. И владельцы авто часто спрашивают о том, можно ли самому забрать машину.

Здесь нужно исходить из того, был ли заключен договор аренды. Если имело место только устное соглашение, то можно отозвать доверенность и даже подать заявление об угоне.

Если же договор был заключен и арендатор не платит арендную плату за авто, что делать в такой ситуации? Здесь можно в судебном или досудебном порядке сослаться на ст. 451 ГК РФ и потребовать расторжения контракта и потребовать частичного или полного возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением. Также в иске необходимо указать требование о возврате транспортного средства.

Судьба оставленного арендатором имущества

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

• удержание имущества;
• продажа имущества;
• передача имущества на хранение третьим лицам;
• вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

В том случае, если сторона, признанная пострадавшей, выявит факт превышения полномочий со стороны арендодателя, по суду можно будет привлечь его к соответствующей ответственности.

Ответственность за самоуправство

Вид наказания	Дополнение
Штраф	от 80 тыс. рублей
Обязательные работы	продолжительность — до 480 часов
Исправительные работы	срок — до двух лет
Лишение свободы	срок — до полугода

Закончился Договор Аренды Арендатор Оставил Свое Имущество

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2022 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2022 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2022 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2022 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2022 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2022 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2022)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2022 по делу N 33-6377).
Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок*(2), распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 N 09АП-31210/12, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.04.2022 N Ф08-1426/16 по делу N А63-3033/2022, постановление АС Поволжского округа от 08.10.2022 N Ф06-623/15 по делу N А65-29901/2022, постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.06.2022 N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2022, постановление АС Северо-Западного округа от 05.08.2022 N Ф07-6042/16 по делу N А52-3735/2022)*(3).

————————————————————————
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2022 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).
*(2) В интересах арендодателя обеспечить документальное подтверждение факта принятия им соответствующих мер. Здесь же отметим, что при описанных в вопросе обстоятельствах арендатор, в случае предъявления к арендодателю претензий, касающихся повреждения или утраты своего имущества, должен будет доказать то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды в помещениях оставалось имущество арендатора (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.02.2022 N Ф08-10941/14 по делу N А53-4022/2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 N 09АП-23851/15).
*(3) Разумеется, действие такого условия не может распространяться на имущество, собственником которого арендатор не является (смотрите, в частности, п. 3 ст. 308, ст. 209 ГК РФ). Поэтому имущество третьих лиц, оставленное арендатором в помещении после прекращения договора аренды, не может поступить в собственность арендодателя в силу одного только соглашения между арендатором и арендодателем.

Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора

См., например, Постановление ФАС ВСО от 02.06.2009 N А33-13624/08-Ф02-2461/09; Постановление ФАС ЗСО от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22); Постановление ФАС СКО от 31.07.2009 по делу N А63-15116/2008.
См. п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Сроку действия договора посвящены нормы ст. 425 ГК РФ. Пунктом 3 названной статьи определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Между тем очевидно, что прекращение срока договора аренды по закону обязательства не прекращает, ведь платежи по окончании срока аренды являются, по определению законодателя, арендными. Следовательно, данный договор признается действующим до определенного в нем момента исполнения сторонами своих обязательств. Но в договоре такой момент определен — он указан как срок договора. Нам представляется, что законодатель допустил тут некоторую неточность, ибо в этом случае момент окончания исполнения сторонами своих обязательств установлен не договором, а законом, а именно ст. 622 ГК РФ, которая императивно закрепила обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!

Арендатор забрал свое имущество и съехал, не заплатив

В таком случае необходимо направить письмо с уведомлением о вручении, в котором будут изложены претензии владельца помещения и предложение о расторжении договора.

То, что арендатор съехал до завершения действия договора аренды, не означает, что его задолженность автоматически погашается или что ему не надо оплатить оставшийся срок. Это правило было установлено ВАС РФ, а за его исполнением регулярно обращаются в суд и выигрывают дела.

Одним из примеров стало судебное дело, в котором владелец помещения предъявил иск логистической компании, отказавшейся оплачивать указанные в договоре суммы. Ответчик в свое оправдание указал, что не использует помещение, так как оно по техническим причинам не пригодно для эксплуатации, а также из-за того, что его часть занимает другой субарендатор.

В ходе рассмотрения дела суд отметил, что арендатор на момент заключения договора не имел претензий по стоянию помещения к владельцу и успешно использовал его в течение 21 месяца до того момента, как площадь перестала его устраивать. Было вынесено решение в пользу владельца помещений, а логистическую компанию обязали выплатить задолженность.

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

• «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

• Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
• Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
• Исправительные работы (до 2 лет).
• Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Похожие записи:

• Последние новости для военных пенсионеров: пенсии в 2023 году
• Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
• Срок уплаты земельного налога юридическими лицами в 2023