Верховный Суд подсказал, как отличить движимое имущество от недвижимого
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный Суд подсказал, как отличить движимое имущество от недвижимого». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В российском законодательстве основным признаком определения недвижимости является прочная связь вещи и земельного участка, на котором она находится. Относятся к недвижимости и сами земельные участки, но именно в качестве какой-то обособленной территории. Связь вещей и земли должна быть настолько прочной, чтобы вещь невозможно было перенести на новое место, сохраняя при этом её основную функциональность и без несоизмеримого ущерба для неё. Земля здесь выступает в качестве природной среды, поэтому к недвижимости относятся ещё и зарегистрированные водные и воздушные суда, космические корабли, поскольку их невозможно использовать вне среды, для которой они предназначаются.
Комментарии к ст. 130 ГК РФ
1. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.
2. К недвижимости п. 1 комментируемой статьи, во-первых, относит объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водным объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, т.е. участок водной поверхности.
Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (см. коммент. к ст. 132).
3. ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. 131);
2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (см. коммент. к ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551);
4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (см. коммент. к ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 295);
5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (см. коммент. к ст. 340).
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. ст. 552, 553 и 652, 653).
Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.
4. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» // РГ. 6 октября. 1993) не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).
Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 33 ВК. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 23 КТМ, а суда внутреннего водного плавания — ст. 26 УВВТ. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.
Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта — в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда, постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, должен применяться действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п. 1 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости).
Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131.
5. ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, но только на основании прямого указания закона.
6. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.
Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999).
Отражение ст. 130 ГК РФ в постановлениях и определениях высших судов
Многие существенные вопросы, связанные с пониманием ст. 130 ГК РФ, раскрыты в Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Теме недвижимости посвящён п. 38 данного документа, а п. 39 раскрывает понятие «имущественный комплекс», которое тоже имеет отношение к предмету рассмотрения.
Правовое понимание общего принципа отнесение объекта к недвижимым, которое основывается на ст. 130 ГК РФ, имеет существенное значение в судебных спорах. Чаще всего статья приобретает особенную актуальность в том случае, когда сторона пытается зарегистрировать какой-то объект в качестве недвижимости, но не получает отказ компетентных органов.
В июне 2016 г. в ВС РФ рассматривалось дело № 303-КГ16-5740, которое было связано с попытками предпринимателя признать объектом недвижимости автостоянку на участке, переданному ему в аренду для целей, не связанных со строительством. Суды начальной и апелляционной инстанций пришли к выводу, что автостоянка, созданная им, представляет собой замощенный земельный участок, огражденный бетонными блоками, в силу статей 128, 130 ГК РФ не относится к недвижимому имуществу.
Поэтому решение компетентных органов об отказе в регистрации права на недвижимость было признано ими обоснованным. С этим согласилась и коллегия ВС, поэтому в передаче кассационной жалобы было отказано. Из этого мы можем сделать вывод о том, объект должен обладать признаками сооружения, а не чего-то слишком простого, что можно демонтировать в считанные часы.
Право собственности и его связь с недвижимым и движимым имуществом
Вещь может быть движимостью, а также недвижимостью. Ее так подразделяют в гражданском праве, но причиной такого разграничения является не связь имущества с землей либо каким-то другим подобным признаком. У недвижимого имущества чаще всего высокая цена, поэтому оно значимо для какого-то конкретного человека, общества и целого государства. Получается что, владение, распоряжение и пользование такими вещами, государства всегда держит под особым контролем. РФ установила для предупреждения нелегальных сделок с недвижимостью особый правовой режим. В этом и состоит смысл выделения такой категории вещей. Вот оно логическое объяснение тому, в этой категории причислены воздушный и морские средства передвижения, а также космические корабли и многое другое.
В Гражданском кодексе указано, что составляет перечень недвижимого имущества:
- непосредственно сама земля и все то, что находится под ней, то есть земельные участки;
- имущество, прочно соединенное с землей (дома, сооружения, здания, строительные объекты и т.д.);
- воздушное транспортное средство (самолеты, вертолеты);
- корабли, подводные лодки;
- все, что предназначенные для запуска в космос (ракеты, космические станции и т.д.)
- организации в трактовке как имущественный комплекс;
- сигнализация и кондиционер (если они вмонтированы в здание на этапе строительства и их невозможно изъять без повреждения здания);
- водопровод, электрическая сеть, центральная и местная канализация.
Регистрация движимого имущества
Регистрации имущества в частности касается сделки с землей, а также в соответствии законодательными актами к сделкам с недвижимыми вещами, уполномоченными органами на основании постановлений нашего государства отнесены и иные объекты.
Однако, в отличие от регистрации прав на недвижимые вещи сделки с движимыми вещами подлежат государственной регистрации, лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом.
Законное право пользования имуществом возникает с момента выдачи подтверждающих документов о государственной регистрации.
Наша страна установила правила по регистрации движимого имущества для определенной категории вещей и пользование такими вещами официально без регистрации невозможно.
Для остальных вещей, которые не входят в данную категорию регистрация не требуются.
Стандарт государственной услуги
«Регистрация залога движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации»
1. Общие положения
1. Регистрация залога движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации (далее — государственная услуга) — это процедура учета регистрирующим органом залога движимого имущества, представляющая собой совокупность действий участников отношений, возникающих при регистрации залога движимого имущества, по включению в реестр залога движимого имущества сведений, содержащихся в договоре о залоге или ином договоре, содержащем условия залога (заявление о регистрации залога), выдачу свидетельства о регистрации залога движимого имущества и иные действия регистрирующих органов, совершаемые в порядке, установленном законодательством.
2. Форма оказываемой государственной услуги: частично автоматизированная.
3. Государственная услуга осуществляется на основании Закона «О регистрации залога движимого имущества».
4. Государственная услуга оказывается республиканскими государственными казенными предприятиями «Центры по недвижимости областей, городов , и их филиалами (далее — уполномоченный орган) через Центры обслуживания населения (далее — Центр), адреса которых указаны в приложении 1 к настоящему стандарту.
5. Формой завершения оказываемой государственной услуги является получение потребителем договора залога с отметкой о регистрации и выдача свидетельства о регистрации залога движимого имущества.
6. Государственная услуга оказывается юридическим и физическим лицам (далее — потребители).
Понятие и различия движимого и недвижимого имущества необходимо раскрыть для того, чтобы впредь не возникало путаницы. Начнем с определений.
Итак, недвижимым называют то имущество, что связано с землей. Характерной чертой является то, что его нельзя перенести с места на место, не причинив вреда. В виде исключения недвижимым имуществом называют космические корабли и морские суда.
Движимое имущество — это такое имущество, которое не относится к недвижимому. Отличительной чертой этого вида является то, что на него не требуется утверждение прав. Сюда можно отнести ценные бумаги, деньги и прочее.
Как вы видите, формулировки общие, и конкретных данных не имеют. По этой причине часто возникают вопросы о том, как платить налог за тот или иной объект.
Как правильно классифицировать
С 2013 года действуют правила, согласно которым необходимо обозначить принадлежность приобретения к определенной категории (движимое/недвижимое имущество) в бухгалтерском учете сразу после покупки. Как правило, с очевидными объектами вроде строительной техники или машины проблем не возникает. Эти вещи однозначно относятся к движимому имуществу.
Статья 130 Гражданского кодекса дает определение недвижимому имуществу. Там сказано, что им называют все, что неразрывно связано с землей. То есть, по идее, не должно возникнуть вопросов и при классификации сооружения. Движимое это имущество или недвижимое ? Если имеется капитальный фундамент, то оно причисляется к недвижимому.
В чем же тогда проблема? Она заключается в том, что в бухгалтерском учете и гражданском праве понятие этих объектов разное. К примеру, Гражданский кодекс оперирует понятиями «сложная» и «неделимая вещь», в то время как в бухучете таких определений нет.
В том же Гражданском кодексе говорится о том, что если несколько вещей образуют одно целое и используются по единому назначению, то называться это будет уже сложной вещью. Когда невозможно разделить объект без изменения его значения, вещь признается неделимой.
В бухгалтерском учете нет таких понятий, зато все вещи называются инвентарными объектами. Это может быть как отдельный элемент, который выполняет свои функции, так и объект со всеми сопутствующими приспособлениями.
Получается, что неделимая вещь по понятиям гражданского права в бухучете будет выглядеть как несколько инвентарных объектов, у которых разный срок полезного использования.
Чтобы было понятнее, приведем пример. Возьмем за основу здание с коммуникациями. Гражданский кодекс называет такой объект неделимой вещью. В то время как в Госстандарте от 1994 года рассматриваться здание будет по частям. То есть будет сеть канализации и газопровода, электросеть, сигнализационная сеть, телефонная и прочие.
Автомобиль это движимое или недвижимое имущество?
Многих владельцев транспортных средств и людей, которые только планируют приобрести машину, волнует — каким имуществом является автомобиль.
В данном вопросе примечательно то, что в законодательстве нет полного перечня движимых и недвижимых вещей. Но, несмотря на это, можно воспользоваться ст.
130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье есть пояснение, что к недвижимым вещам относятся только те, которые невозможно переместить с одного места на другое, не причинив ущерб. В связи с этим утверждение, что «автомобиль недвижимое имущество»ошибочно.
Кроме того, ответ является ли автомобиль недвижимым имуществом можно получить методом исключений — в Гражданском кодексе указано, что к недвижимому имуществу относятся только то, что тем или иным образом связано с землей: автомобиль вид имущества с землей не связанный (не прикрепленный к ней).
Несмотря на то, что это транспортное средств относится к движимым вещам, оно подлежит регистрации, также как и другие средства передвижения, полный перечень которых (и требования к ним) указан в постановлении №938 от 12.08.94.
Ранее при ответе на вопрос «автомобиль это какое имущество» было дано пояснение, что он относится к движимым вещам. Следующий немаловажный вопрос, который возникает у владельцев машины (ими могут являться как граждане, так и организации) — облагается ли автомобиль налогом на имущество.
Перед тем, как приступить к оплате налогов важно помнить, что объекты налогообложения, также как и даты оплаты налогов, для граждан и юридических лиц могут различаться.
Насколько прочна связь с землей?
В статье 130 Гражданского кодекса приведен один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому – прочная (прежде всего физическая) связь с землей. Его суть заключается в следующем: если объект возможно переместить с одного места на другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае прочная связь с землей отсутствует.
Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.
Пример 1
Фундамент торгового павильона – ленточный, стеновые панели облегченные типа «сэндвич». Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 апреля 2009 г. по делу № А38-1050/2008-15-87).
Пример 2
Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу «сэндвич», перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом, признается самовольной постройкой и подлежит сносу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2010 г. № Ф03-5467/2010 по делу № А04-8600/2009).
Имейте в виду: для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Тем самым прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий – наличие стационарных подведенных коммуникаций.
Наличие фундамента не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Сходную позицию можно встретить и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. № Ф04-7013/2008(15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие фундамента, на который установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения данного павильона к недвижимому имуществу.
Вместе с тем в Градостроительном кодексе есть понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Заметим, что указанное понятие не тождественно понятию «объект недвижимости», хотя тоже не ограничивается критерием прочной связи с землей.
Не стоит забывать, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог. В связи с этим вопрос о признании различных построек движимым либо недвижимым имуществом встанет более остро.
К сведению
Чтобы одному из супругов совершить сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом (продать, обменять, подарить и др.), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). В отношении движимого имущества эта норма не применяется.
Определяемся с нормами ГК РФ
Начнем с того, что имущество (как движимое, так и недвижимое) относится к объектам гражданских прав. Такие объекты могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом. Сделки с недвижимостью в отличие от движимого имущества подлежат регистрации. Но регистрация — лишь нюанс, связанный с совершением сделок, он не является определяющим в классификации имущества. Ведь согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. И именно по этому признаку следует классифицировать объекты в качестве движимого и недвижимого имущества.
Следует разделять эти понятия и регистрацию прав на объекты, так как движимое имущество может являться составной частью недвижимого, образуя сложную вещь. В таком качестве права на движимое и недвижимое имущество могут быть зарегистрированы. Напомним, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна сложная вещь.
Делаем выводы по налогообложению
В первой из вышерассмотренных ситуаций в учете числится единый инвентарный объект — здание (сооружение) со всеми относящимися к нему системами и коммуникациями, необходимыми для эксплуатации. У бухгалтера нет выбора — в расчет налога на имущество целиком включается данный объект основных средств. Его разделение для целей налогообложения на части (составляющие) ст. 374 НК РФ не предусмотрено. При этом отсутствие факта государственной регистрации прав на имущество не освобождает бухгалтера от начисления налога. Облагаемым является имущество, прочно связанное с землей и предназначенное для извлечения дохода. В целях принятия к бухгалтерскому учету недвижимого имущества в качестве основных средств не требуются документы о государственной регистрации. Объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету на основании первичных документов (Письмо ФНС России от 29.08.2011 N ЗН-4-11/13999@).
Во втором случае мы имеем дело с двумя объектами: здание (сооружение) и его общее имущество. Нет сомнений, что первый является недвижимостью, так как прочно связан с землей. О втором объекте этого сказать однозначно нельзя, но и под движимое имущество оно не подходит, его «свобода» условна. Общее имущество включает помещения, площадки, лестницы, коридоры, которые прочно связаны не с землей, а с самим зданием (сооружением), но оно же связано с землей. Следовательно, общее имущество также является частным случаем недвижимости и опять-таки независимо от регистрации на него имущественных прав признается объектом налогообложения. Сказанное справедливо, если у здания (сооружения) один владелец, который отдельно в учете может выделить непосредственно само здание и отдельно его общее имущество. Если владельцев несколько, задача усложняется тем, что между ними нужно поделить и общее имущество. Здесь нужно вспомнить, что находящийся в собственности двух или нескольких организаций объект отражается каждой организацией в составе ОС соразмерно ее доле в общей собственности (п. 6 ПБУ 6/01). Такой подход позволит поделить общее имущество здания (сооружения) и начислить с него налог на имущество.
Коммуникационные сети
Водопровод, канализация, электрические и кабельные сети, имеющиеся в любом здании — наиболее спорные предметы в этом плане. Формально они — движимое имущество, так как являются лишь частью помещения и не подлежат государственной регистрации. То есть как бы подпадают под льготу. На самом деле сети, коммуникации и пр. — недвижимость. Дело в том, что любое здание — единая система (ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.09), и лифты, батареи отопления, трубы газо- и водоснабжения, канализация неразрывно с ним связаны. Их отчуждение и перемещение принесло бы зданию разрушения, которые попадают под определение несоразмерного ущерба.
Исключением являются кабельные линии связи. Дело в том, что госрегистрации, согласно закону, подлежат инженерные объекты, предназначенные для их размещения. То есть кабельные переходы и канализации, подземные и надземные пути. Сами же линии не требуют регистрации, и, как следствие, могут быть отнесены к движимым объектам.
Регистрация объекта как признак недвижимости
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?
Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.
В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.
Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
2.1. Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество — это юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.
2.1.1.Иногда для того, чтобы отличить недвижимое имущество или недвижимость от предметов движимого имущества (последнее в некоторых странах юридически обозначается как «движимость»), используют термин «реальное имущество» («риэлти»).
2.2. Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пучком прав. В него могут входить право пользования, занятия, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пучка и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.
2.2.1. Права или интересы недвижимого имущества вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством, — например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение/принудительную покупку/конфискацию); регулированию (охрана правопорядка/планирование/зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество/бесхозное имущество).
2.2.2.Абсолютная собственность, подлежащая только ограничениям, налагаемым государством, известна как безусловное право собственности, или фригольд.
2.2.3.Договоры аренды — это оформленные контрактом отношения, которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес собственности, известный в некоторых государствах как право собственности, ограниченное арендой (leased fee estate), с передачей арендатору права пользования и занятия. Интерес, который съемщик или арендатор приобретает по договору аренды, известен в некоторых странах как право владения на условиях аренды (или, более кратко, право аренды, а также букв, лизгольд) и представляет собой право пользования и занятия на определенный период при определенных условиях.
2.2.3.1.Сублизгольды (субаренды) создаются, когда съемщик или арендатор в исходной аренде передает третьей стороне, субарендатору, интерес, которым обладает этот съемщик или арендатор, т.е. право пользования и занятия имущества.
2.2.3.2.Оценщик анализирует, могут ли какие-либо условия договора аренды влиять на стоимость имущества.
2.2.4.Помимо ограничений, налагаемых государством на права, присущие собственности на недвижимое имущество, могут быть наложены другие правомерные ограничения.
2.2.4.1. Ограничения действий или ограничительные условия, которые касаются земли, могут повлиять на пользование, развитие и передачу прав собственности.
2.2.4.2. Сервитуты — это невладельческие (нематериальные (incorporeal)) интересы в земельном имуществе, передающие право пользования, но не владения, частью этого имущества. Права прохода — это права или привилегии, приобретаемые благодаря традиции или контракту, проходить по части или полосе земельного имущества, принадлежащего другому.
2.2.5.С недвижимым имуществом могут быть связаны другие важные права собственности и финансовые интересы.
2.2.5.1. Частичные или фрагментарные интересы в недвижимом имуществе создаются юридическим разделением интереса собственности. Например, недвижимое имущество принадлежит не только единоличным собственникам. Оно также может принадлежать корпорациям (акционерам), партнерствам или находиться в совместном нераздельном владении с правами совладельцев на части имущества или без таковых.
2.2.5.2.Интерес другого типа в правах недвижимого имущества создают трасты. Интерес бенефициара по трасту известен как интерес, основанный на справедливости (equitable), или собственный интерес, в противоположность признанному правом интересу доверительного управляющего/собственника (доверительных собственников). Считается, что бенефициар обладает справедливым титулом, в то время как доверительный(ые) собственник(и) — правовым титулом, основанном на общем праве.
2.2.5.3.Интересы, создаваемые ипотечными залогами, когда имущество используется в качестве обеспечения финансирования, либо на имущество налагается обременение. Долевой интерес ((остаточный) собственный капитал — equity) собственника в таком имуществе считается отдельным финансовым интересом.
2.3. В терминологии бухгалтерского учета недвижимое имущество обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов. Иногда недвижимое имущество может рассматриваться как текущий актив (например, когда земельные участки или недвижимость с улучшениями держат в качестве товарных запасов для продажи).
2.3.1.Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.
2.3.2.Оценивается именно собственность на актив, а не недвижимость как физический объект.
2.3.3.Там, где собственность на актив покупается и продается на рынке, участники рынка «приписывают» собственности на отдельные интересы в недвижимости конкретные стоимости. Эти стоимости, «приписываемые» участниками рынка, формируют объективную основу для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.
2.4. Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают следующие категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений. За исключением последней категории , рыночная стоимость является базой стоимости для всех следующих групп:
2.4.1.оценки внеоборотных активов, проводимые для финансовых отчетов и связанных с ними бухгалтерских счетов с целью отразить эффект изменения цен или текущих стоимостей;
2.4.2.оценки с целью оказания содействия потенциальному покупателю в подготовке предложения, потенциальному продавцу в установлении приемлемой запрашиваемой цены или оказания помощи обеим сторонам в определении цены продажи для предполагаемой сделки; оценки для установления базы реорганизации или слияния собственности на многочисленные объекты;
2.4.3.оценки, требуемые для расчета стоимости имущества, предлагаемого в качестве обеспечения по берущейся ипотечной ссуде или для установления базы для страхования или гарантии ссуды под имущество;
2.4.4.оценки, проводимые при принудительном приобретении (принудительном отчуждении), при судебном разбирательстве или арбитраже, связанными со спором по поводу контрактов и частными интересами и возмещением ущерба, причиненного экологическими катастрофами или нарушениями;
2.4.5.оценки, требуемые для расчета налоговой (налогооблагаемой) стоимости, для разделения активов на амортизируемые и неамортизируемые, и тем самым — для расчета подходящей амортизации или для установления налогов на дарение или на наследство;
2.4.6.оценки и дополнительные задания, выполняемые для широкого круга клиентов, например, инвесторов, страховщиков, диспашеров (расчетчиков страховых сумм), аукционистов или ликвидаторов, и советов по зонированию (относительно возможных эффектов предложений по планированию землеустройства), а также для разнообразных целей — например, анализа рынка или анализа осуществимости, анализа затрат и выгод, определения бухгалтерской стоимости новых выпусков акций, установления (или пересмотра) графика будущих рентных платежей и положений договора аренды.