Новая судебная практика по взысканию компенсаций с застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новая судебная практика по взысканию компенсаций с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

2. Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

3. Когда можно требовать неустойку за просрочку строительства с застройщика?

4. Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?

5. Как судья уменьшает сумму запрошенного морального вреда

6. Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?

7. Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

8. Что Указать Ща Моральный Вред По Дду

9. Исковое заявление о защите прав потребителя (взыскании неустойки, убытков, компенсацией морального вреда в связи с договором долевого участия в строительстве)

10. Обзор судебных решений по спорам о возмещении убытков

11. Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств

12. Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

13. В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?

14. Подробный процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ

Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.

Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.

Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.

Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.

Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

Иск о компенсации морального вреда за просрочку по ДДУ подается в районный суд по месту регистрации истца или компании-ответчика. Заявление составляют по правилам ст. 131 ГПК РФ. Бланк имеет «шапку», в которой указывают:

наименование суда;
ФИО, адрес, паспортные и контактные данные истца;
название и юридический адрес компании-застройщика;
ФИО первого руководителя — если известно;
контактные телефоны застройщика — если известны.

В самом заявлении вкратце описывают обстоятельства дела:

суть нарушения и в чем оно выражается – несвоевременная сдача дома в эксплуатацию, дефекты строительства и т.п.
обстоятельства, которыми заявитель обосновывает свои претензии – негативные нравственные переживания – страх, тревога, беспокойство из-за случившегося;
доказательства, подтверждающие исковые требования;
информация о попытках мирного урегулирования конфликта, если таковые предпринимались;
сумма компенсации морального ущерба;
опись приложенных документов.

Исковое заявление может подать сам гражданин или доверенное лицо. В этом случае прилагается копия паспорта и нотариальной доверенности представителя.

Когда можно требовать неустойку за просрочку строительства с застройщика?

Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.

Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.

Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.

Вы можете, конечно, начать действовать и после подписания акта приёма-передачи. Но при этом есть риск того, что пока вы дойдёте до суда и фактического получения денег, пройдёт полгода. К тому моменту этого юрлица может уже и не быть. Либо к этому моменту с юрлица вытащили всё, что возможно до вас, кто успел раньше начать этот процесс. Другие дольщики вытащили деньги или другие подрядчики успели вытащить деньги либо деньги ушли в банкротство. Да всё что угодно! И вы просто можете живых денег не увидеть.

Поэтому лучше всё начинать заранее: искать юристов, думать про тактику и методологию взыскания неустойки с застройщика.

Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?

Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.

Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.

Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.

То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.

Как судья уменьшает сумму запрошенного морального вреда

Суд почти всегда уменьшает сумму, которую требуют взыскать истцы. Некоторые полагают, что чем большую сумму запросить, тем большую долю удастся от нее получить — это не так, ведь существуют общепринятые в юридической среде нормы.

Если потерпевший сам нанес себе ущерб — такого рода дело есть в практике Тверского суда Москвы — по недосмотру сотрудников СИЗО заключенный совершил самоубийство, что, конечно, было вменено сотрудникам, в обязанности которых входит предупреждение таких ситуаций. Супруга погибшего подала иск о возмещении морального вреда и суд правомерно отказал на основании п. 1 ст. 1083 Гражданского кодекса — вред, совершенный вследствие умысла потерпевшего, возмещению не подлежит.

По основаниям п. 2 этой же статьи судья уменьшает сумму возмещения. Грубая неосторожность потерпевшего в обстоятельствах причинения вреда способствует выплате меньшей компенсации. Так, если пешеход пострадал в ДТП, нарушая при этом ПДД, двигаясь по проезжей части, находясь в состоянии опьянения, размер морального вреда будет значительно уменьшен.

Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Законодатель не определил, что считается качественным или некачественным жильем. Но существуют четко установленные СНиПы, которые обязаны соблюдать все строительные организации.

В договоре ДДУ должно быть указано, приобретается квартира с черновой, чистовой или предчистовой отделкой. При покупке квартиры с чистовой отделкой составляется подробное описание перечня работ и отделочных материалов. В процессе осмотра их соответствие должно быть проверено.

4 доказательства, которые могут быть использованы в суде:

справки врачей;
медицинские заключения;
заключения экспертов;
показания свидетелей.

Потерпевший доказывает, что ответчик причинил ущерб. Суд требования не удовлетворит, если истец не найдет доказательств.

Печорский городской суд Республики Коми отклонил требования возместить вред – решение по делу № 2-380/2016. Истец заключил кредитный договор. Банк не указал полный размер кредита. Истец обратился в суд. Потребовал признать условия договора недействительными и взыскание морального вреда. Суд отклонил требования, поскольку заемщик не предоставил доказательств, что действия банка причинили ему ущерб.

Черняховский городской суд Калининградской области принял сторону истицы.

Суть дела. Женщина ехала в автобусе, водитель резко затормозил, пассажирка упала. Травмировала руку.

Перевозчику придется возместить пассажирке:

моральный ущерб размером 150 000 рублей;
траты на экспертизу размером 2930 рублей;
расходы на составление искового заявления 4000 рублей.

Истица доказала, что действия перевозчика причинил ущерб истице.

Тяжесть ущерба влияет на размер компенсации. В иске детализируется суть причиненного ущерба. Сумму компенсации определяет судья. Если размер компенсации не устраивает истца, подается апелляционная жалоба.

Факторы, влияющие на размер компенсации:

степень вины ответчика;
обстоятельства по делу;
степень причинения вреда потерпевшему;
особенности личности потерпевшего;
сума, в которую потерпевший оценил свои страдания.

Неосторожность водителя на дороге причиняет вред здоровью людей. Пострадавшие в результате ДТП имеют право на компенсацию (возмещение ущерба при ДТП с виновника). Возмещает ущерб владелец автомобиля, виновного в аварии.

Суд учитывает обстоятельства происшествия и степень вреда, нанесенного здоровью.

3 совета, как компенсировать моральный вред при ДТП.

Подать гражданский иск для возмещения морального ущерба после возбуждения уголовного дела.
Обжаловать приговор, если судья не рассмотрел гражданский иск. В гражданском процессе потерпевшему придется самостоятельно доказывать обстоятельства по делу. По уголовным делам обвинение выдвигает прокурор.
Если взыскание происходит в гражданском процессе приложить к иску доказательства.

Доказательства для компенсации ущерба при ДТП:

справка об аварии;
приговор водителю, подтверждающий привлечение к ответственности;
выписки, заключения врачей;
справки ВТЭК;
свидетельства из органов ЗАГС о рождении, смерти, заключении брака.

Учитывается материальное состояние потерпевшего.

Документы, подтверждающие финансовое состояние:

справки, подтверждающие размер дохода;
свидетельства о рождении детей;
свидетельство, подтверждающее право собственности на имущество.

Что Указать Ща Моральный Вред По Дду

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, в частности на основании статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», указала, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Решением Ленинского районного суда города Краснодара К. отказано в удовлетворении требования к ООО «Поликварт Краснодар» о взыскании компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков выполнения работ (оказания услуг), предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Вынося такое решение, суд сослался на то, что К. не был доказан причиненный ей моральный вред в размере 50 000 рублей.

Исковое заявление о защите прав потребителя (взыскании неустойки, убытков, компенсацией морального вреда в связи с договором долевого участия в строительстве)

В соответствии п. 7.3 договора №11/09 долевого участия в строительстве от 02.06.2022г, во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2022 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и иными законодательными актами РФ.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2022 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обзор судебных решений по спорам о возмещении убытков

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Правила взыскания штрафа с застройщика просты и укладываются в несколько пунктов.

Речь о штрафе идет в законе «О защите прав потребителей». Размер штрафа составляет 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд может снизить штраф по своему усмотрению. Сумма штрафа, как и неустойка, взыскивается в пользу потребителя.

Соблюдение досудебного порядка требования с застройщика необязательно.

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Понимая, что, по всей вероятности, срок сдачи объекта будет сорван, а договорные условия нарушены, застройщик попросту уведомляет дольщика о том, что в срок строительства переносится на конкретную дату.

При разрешении спора в указанной ситуации позиция Верховного суда бескомпромиссна. Уведомление дольщика о переносе срока не является основанием для изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае необходимо заключить между застройщиком и дольщиком соглашение, которое, как и основной ДДУ, подлежит обязательной гос. регистрации (определение № 5-КГ15-156 от 8.12.15 года).

Когда дольщик не вносит установленную договором оплату, на первый взгляд кажется нормальным, если застройщик откажется от дальнейших договорных отношений и в одностороннем порядке расторгнет ДДУ.

Однако, исходя из положений п. 4 ст. 450 ГК, застройщик обязан принимать решение о прекращении договорных отношений, действуя исходя из принципов добросовестности и разумности. Как показывает судебная практика, суд будет давать правовую оценку обоснованности, которая касается одностороннего отказа застройщика от выполнения договорных обязательств, с учетом выше указанных принципов. Именно такой позиции придерживается ВС России, что подтверждается вынесенным ранее определением № 5-КГ16-51 от 19.04.16 года.

Анализ судебной практики по неустойке в долевом строительстве показывает, что именно такую позицию занял Верховный суд РФ при вынесении определения, касаемо обоснованности требования дольщика к застройщику о выплате неустойки. Поскольку требования дольщика не были удовлетворены застройщиком добровольно, то застройщик по судебному решению теперь должен выплатить штраф, равный половине от той суммы, которую составляет неустойка (определение № 18-КГ15-177 от 1.12.15 г.)

Достаточно серьёзные требования предъявляются к застройщику относительно качества передаваемого в собственность дольщика объекта. Застройщик должен обеспечить исполнение требований тех. регламентов, проектной документации и других обязательных требований, которые касаются характеризующих свойств жилья и возможности правообладателя использовать его по целевому назначению — для проживания (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если застройщик допустил отступления от вышеперечисленных требований, то дольщик самостоятельно может выбрать один из способов восстановления своего нарушенного права:

обязать застройщика устранить бесплатно недостатки;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить понесенные им расходы на устранение выявленных недостатков (определение ВС России № 11-КГ15-9).

Судебная практика по расторжение ДДУ по инициативе дольщика показывает, что в тех случаях, когда застройщиком были нарушены правовые основы и договор долевое участие был заключён незаконно, либо нарушен порядок привлечения денежных средств дольщиков, последний обладает правом признать заключенную сделку недействительной.

Это означает, что ему должны быть возвращены все денежные средства, уплаченные в счет строительства, а также возмещены убытки. Правовую основу такой позиции Верховного суда составляют правила, прописанные в ст. 395 ГК ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Она отражена в п. 7 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г.

Это касается не только возмещение вреда, но и денежной компенсации причиненного морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1, п. 28 Обзора), а также взыскания неустойки и штрафов в пользу дольщика (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1, Пленум ВС РФ от 28.06.2012 N 17).

Несмотря на то, что ДДУ является юридическим документом обязательным к исполнению обеими сторонами, дольщик может его расторгнуть, причём сделать это в одностороннем порядке. Для этого необходимо наличие следующих правовых оснований согласно ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и ч. 7, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ:

существенное нарушение застройщиком требований, которые закон и договор предъявляют к качеству и характеризующим признакам объекта;
неустранение выявленных недостатков в строящемся жилье в разумные сроки;
нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику, если он составляет более 2 месяцев;
застройщиком не уведомлен дольщик о том, что был прекращен договор поручительства по ДДУ, заключенный с первым дольщиком.

Также ДДУ можно расторгнуть и судебном порядке при наличии для этого оснований, установленных ч. 1.1 ст.9 Закона N 214-ФЗ:

прекращение либо длительное приостановление строительства многоэтажки, если существующие факты свидетельствуют о том, что сроки передачи жилья дольщикам будут нарушены;
изменены более 5% от указанной в проектной документации площади жилья;
изменено целевое назначение нежилых помещений.

Эти нарушения являются не только основанием для судебного прекращения ДДУ. При этом возникают обязательства у застройщика возвратить дольщику внесённые им деньги по договору и уплатить проценты на полученную в счет договора сумму в соответствии с правилами, прописанными ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве показывает, что немаловажной является позиция ВС России, которая дольщиков позиционируют как потребителей услуг . При этом правоотношения по ДДУ могут рассматриваться судами не только в рамках вышеуказанного законодательства. Защищая свои права, дольщики могут применять правила, прописаны в законе о защите прав потребителей.

Именно в рамках указанной правовой нормы п. 1 ст. 23 Закона потребитель услуги, по отношению к которому было допущено нарушение, может истребовать в судебном порядке за каждый день просрочки пеню, размер которой составляет 1% от цены товара. Такая правовая позиция была поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1.03.16 г. № 4-КГ15-70.

Написать комментарий

Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств

Руководитель практики «Защита дольщиков», ведущий юрист ООО «Юридическая компания «Деловой дом»

специально для ГАРАНТ.РУ

В правоотношениях по долевому строительству гражданин, заключивший договор долевого участия (ДДУ), является не только дольщиком, но еще одновременно и приобретателем. О такой его роли прямо сообщает ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенного для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом участии в строительстве.

Отсылка к законодательству о защите прав потребителей позволяет дольщикам воспользоваться дополнительными механизмами защиты своих прав в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В частности, речь идет о возможности компенсации морального вреда застройщиком, нарушившим свои обязательства, поскольку она не предусмотрена законодательством о долевом строительстве.

Ни один дольщик не будет отрицать, что неисполнение застройщиком договорных обязательств привело его в стрессовое состояние, вызвало чувство страха за возможную утрату квартиры и денег. Эта, на первый взгляд, субъективная оценка тем не менее отвечает всем признакам, характеризующим правовую категорию «моральный вред»: нравственные страдания обусловлены виновным бездействием застройщика. Следовательно, она имеет право на существование и может быть трансформирована в исковое требование к застройщику о компенсации морального вреда.

Важнейший вопрос заключается в определении оптимального размера заявляемого требования. Оценить такую эфемерную категорию, как моральный вред, крайне сложно, а потому судебная практика в целом складывается неоднозначно. Заявители, как правило, оценивают причиненный моральный вред в 20-50 тыс. руб. Суды, в свою очередь, чаще всего удовлетворяют моральный вред лишь в размере 2-3 тыс. руб. (апелляционное определение Псковского областного суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-648/2015, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 21 апреля 2015 г. по делу № 33-6421/2015, апелляционное определение Московского областного суда от 13 апреля 2015 г. по делу № 33-8585/2015, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14 мая 2014 г. по делу № 33-4419/2014).

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.

Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.

Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».

В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?

Как определено в договоре CD, вы можете потребовать от производителя компенсацию за каждый день задержки передачи квартиры. Подчеркнем, что подписание дополнительного договора, устанавливающего новую дату поставки, делает невозможным предъявление претензии, так как договор фактически является соглашением о продлении срока.

Сумма уголовной статьи может быть рассчитана по следующим типам

Сумма неустойки = (стоимость квартиры по договору) * 1/300 * (количество дней просрочки) * 2 * (базовая процентная ставка ЦБ РФ).

Кроме того, покупатель-жилец имеет право на компенсацию морального вреда и расходов. В противном случае суд принимает решение о выплате компенсации только за фактическую задержку.

Подробный процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ

Российские подрядчики часто переносят сроки сдачи дома. Если у вас возникли такие проблемы, вы можете получить компенсацию от подрядчика за невыполнение обязательств по договору. Важно понимать, что ситуация не разрешится сама собой. Даже малейшая задержка является основанием для обращения в суд.

Права подрядчика, определенные федеральным законом.214-ФЗ, предусматривают взыскание компенсации с подрядчика. Если управляющая компания не выплачивает компенсацию добровольно, вы можете обратиться в суд.

Чтобы взыскать компенсацию самостоятельно, вам придется потратить много сил и времени, и результат не гарантирован. На каждом этапе возникают различные трудности. Арендодатели также могут создавать различные препятствия во время судебного разбирательства.

Однако, обратившись в нашу юридическую фирму, вы сможете сэкономить время. Мы берем на себя всю бюрократию и встречи. Сам процесс может занять много времени, а результат гарантирован.

Оплата наших услуг производится после того, как мы получим ваши деньги.

Ознакомьтесь с нашей практикой: наша практика

Давайте рассмотрим наш пошаговый процесс.

Первое, что необходимо сделать, — проверить платежеспособность производителя.
Расчет штрафов и других выплат.
Составление претензии к производителю.
Составление заявления в суд.
Привлечение к судебному разбирательству.
Получение выплат.

Со временем средства производителя могут быть исчерпаны, и денег может не хватить на компенсацию всем истцам. Поэтому лучше всего предъявлять претензии в первый же день просрочки.

Чтобы выяснить, что происходит с компанией, необходимо проанализировать ее баланс и финансовую стабильность. Это довольно сложная задача, поэтому лучше всего обратиться в юридическую фирму. Мы проинформируем вас о работе с этим контрагентом.

Для расчета вам нужен контракт, в котором определена дата продвижения производителя.

Возьмите цену, установленную в CDA, умножьте ее на текущую процентную ставку центрального банка и умножьте на количество дней задержки квартиры.

* С 25 октября 2021 года ставка ЦБ РФ будет установлена на уровне 7,50%.

Текущие процентные ставки можно найти здесь: Проценты ЦБ РФ НА ПЕРИОД

В дополнение к компенсации вы также можете получить

Компенсацию ущерба (расходы на проживание)
Моральный ущерб
Штрафы (50% от присужденной суммы)

Рассчитать сумму, которую вы должны взыскать с производителя, очень просто с помощью нашего онлайн-калькулятора.

Подайте производителю заявление, в котором изложите свои претензии к компании (возмещение ущерба, компенсация материальных затрат, компенсация морального вреда). В документе должен быть указан расчет неустойки и конкретная сумма вашей претензии.