7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.
Ипотека через риэлтора – отзывы
Довольство или недовольство клиента часто зависит от профессионализма посредника. Есть те, кому повезло. Сделка прошла быстро. Клиент получил квалифицированную помощь. И даже ценную подсказку от риэлторов ипотеку без первоначального взноса оформили без проблем.
Но и негативные отклики в Сети встречаются часто. Отмечают невежественность отдельных агентов в юридических вопросах, попытки внести в договор дополнительные платные услуги, дороговизну.
Мнения о риэлторских услугах в Интернете полярны. Одни считают их жуликами, которые ничего не гарантируют, а берут дорого. Другие – что агент реально помог найти быстро выгодный вариант, дал ценные советы. Как всегда, истина находится где–то посередине.
Что делать, если обманули риелторы
В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.
Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.
Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы
Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:
- Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
- Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
- С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
- Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
- Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
- Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
- Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
- Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
- Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
- Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.
Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.
«Кто оценит мою квартиру в большие деньги, с тем я и буду сотрудничать!» Конечно же зная, о такой стандартной модели поведения незадачливого хозяина жилья при выборе исполнителя для реализации, ушлые риэлторы стараются как можно сильнее переоценить предварительную рыночную стоимость квартиры на первичной консультации. Мне не раз приходилось наблюдать за таким манёвром со стороны — выглядит очень смешно, так как иногда изыскания оценщиков доходят до полного бреда и абсурда. Намеренно, умышленно ввести собственника недвижимости в заблуждение по реальной стоимости его квартиры — это ни что иное как обман со стороны своего риэлтора. В результате такого вот финта ушами, программа минимум для агента выполнена, клиент в кармане, сидит на эксклюзивном договоре, теперь наступает самое время нужным способом его обработать, чтобы был посговорчивее…
Утка, замануха, фокус, фейк как не назови, суть остаётся неизменной — это полностью вымышленное объявление, применяемое мошенниками на рынке недвижимости для привлечения внимания потенциальных жертв — в риэлторской среде «работать на клиентах». Расчёт злоумышленников в данном случае вполне понятен: сгрести в кучу под своё крыло неоперившихся птенчиков, блуждающих по рынку самостоятельных «горячих» покупателей жилья, готовых уже расстаться с деньгами и к таким решительным действиям, как подбор и покупка вторичной недвижимости, и попытаться навязать им свои риэлторские услуги. В общих чертах приведу пример такой схемы: человек желает купить квартиру и находит в интернете очень интересный для себя объект, но при обращении по указанному в объявлении номеру телефона, ему отвечают что именно эта квартира уже продана, но у них есть актуальная база аналогичного вторичного жилья, полностью отвечающего его требованиям и запросам, и риэлторы с лёгкостью подберут нужный вариант. «Точь в точь такая же как на картинке, даже лучше!» Знакомо не правда ли?! Уверена кто-то сейчас узнал в роли клиента себя!? Но стоит лишь незадачливому покупателю слегка замешкаться — «а, что может стоит попробовать?!», он и не заметит как крепко скрутят его нити паутины, как глубоко, по уши погрузится он в трясину риэлторской лжи и обмана — не пошевельнуться…В последний момент прыгнуть на подножку уходящего поезда под названием «самостоятельный покупатель», и к тому же заставить клиента самому заплатить за «зайца» как за поездку на Луну — это верх мастерства для ловких аферистов.
Подставные покупатели жилья
По остросюжетным фильмам и детективным романам, всем нам хорошо известно, что злоумышленники не могут действовать в одиночку, так или иначе у них обязательно должны быть соучастники преступления. Так и в комбинациях не добропорядочных риэлторов участвуют их верные друзья и товарищи — подставные покупатели. С виду ничем непримечательные люди — как вы, да я. Но роль, которая им отводится в постановочных представлениях риэлторов, что ни есть особенная, можно сказать, первостепенная, от того как прилежно справятся со своей задачей подставные, как умело и убедительно они выступят перед хозяином жилья, во многом будет зависеть успех всей аферы в целом. «Какие 10 млн? Да вы что! Сюда надо много денег в ремонт вкладывать. Мы вчера такую же квартиру смотрели и даже лучше, а стоила она в 2 раза дешевле. Смею вас заверить, что ваша квартира этих денег не стоит!» Посеять зерно сомнения в стройные ряды мыслей хозяина, надавить на психику, убедить собственника в ошибочности его суждений на счёт реальной рыночной стоимости его недвижимости, наобещать золотые горы, выиграть время для риэлтора — именно такие цели преследуют подставные. Они будут восторгаться квартирой или поливать грязью почём зря, искать точки соприкосновения с владельцем и втираться ему в доверие, в общем будут делать всё чтобы на ура справиться с домашним заданием.
Как остаться без квартиры при залоге
Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма. А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов. Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.
Далее возможно следующее:
- вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
- подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).
Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.
Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.
Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:
- внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
- при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
- осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
- не соглашаться на сомнительные схемы.
Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.
Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.
Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.