Процедура приобретения недвижимости в Турции

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура приобретения недвижимости в Турции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Независимые эксперты в области инвестиционной иммиграции уже предложили заинтересованным сторонам коллективно оспорить подобные изменения в иммиграционном законодательстве путем инициирования судебного разбирательства.

Предложение оспорить ограничения в суде

Причина в том, что нововведения радикально затрагивают право собственности и иные права граждан. Поправки в законодательство показывают, что турецкое правительство продвигает собственные интересы и предпочтения в отношении того, кто вправе / не вправе получать доход от программы экономического гражданства, ущемляя интересы слабо защищенных иммигрантов-инвесторов и иных заинтересованных сторон.

Это ущемление выражается, например, в том, что турецкие власти запретили более одного раза использовать определенный объект недвижимости для получения «Золотого паспорта». Следовательно, купив определенный объект и получив на основе сделки экономическое гражданства, новый собственник автоматически снизит инвестиционную привлекательность и, соответственно, ликвидность актива, поскольку не сможет перепродать его очередному претенденту на экономическое гражданство.

Как получить гражданство Турции при покупке недвижимости?

Запрашивать вид на жительство можно сразу после получения свидетельства о праве собственности на основании копии TAPU, заграничного паспорта, медицинского полиса на весь год и заполненной анкеты. ВНЖ Турции выдается на 2 года и может продлеваться при сохранении инвестиций, а через 5 лет владелец имущества может получить гражданство. Если иностранец приобрел жилье или коммерческий объект в государстве на сумму 250 000 USD и больше, он может претендовать на местный паспорт сразу после покупки. Гражданство Турции при покупке недвижимости предоставляется также всей семье соискателя.

Если рассматривать покупку жилья в государстве с целью получения резидентства, стоит рассмотреть всевозможные варианты оформления ВНЖ за инвестиции. Проконсультироваться по поводу вложений в рынок турецкой недвижимости и механизма получения документов для переезда можно у миграционных специалистов.

Приобретение жилья в Турции на берегу моря привлекает все больше иностранных граждан, которые приезжают в страну с целью отдыха. Многие мечтают о собственной квартире или доме возле пляжа, а некоторым интересна перспектива заработка на аренде. Часть иностранцев задумываются об иммиграции в Турцию, как страну с теплым средиземноморским климатом и дешевыми квартирами. В любом случае стоит изучить актуальные требования местного законодательства, отзывы соотечественников, возможные минусы и преимущества переезда, а также просчитать предполагаемые расходы, которые влечет за собой покупка недвижимости.

1. Граждане России могут получить ВНЖ в Турции при аренде жилья. Такой тип ВНЖ дается сроком на 6 месяцев, но может быть продлен впоследствии. Икамент при аренде жилья НЕ разрешает иностранцам официально трудоустраиваться в Турции, но вполне подходит тем, кто имеет удалёнку или денежные накопления.
2. Второй по популярности сегодя способ получения ВНЖ в Турции — покупка недвижимости. По новым правила стоимость квартиры, дома или апартаментов должна превышать 50 000$ в малонаселенном районе и 75 000$ в крупном городе.
3. В 2023 году есть 1169 районов Турции, где количество иностранцев превышает 20% от всех проживающих, поэтому в них введены ограничения на получение ВНЖ.
4. Другие краткосрочные турецкие ВНЖ — студенческий, семейный, гуманитарный, также доступны при соблюдении ряда условий.
5. Желающим переехать в Турцию россиянам, важно следить за последними нововведениями в турецком законодательстве, за изменениями размеров госпошлин, стоимости юридических услуг, страховок и т.д.

Полезная публикация?

За что еще нужно заплатить, покупая недвижимость в Турции

Помимо стоимости самой покупки покупатель оплачивает некоторые налоги и пошлины.

Статья оплат	Процент от сделки
Налог при регистрации права собственности	до 4%
Нотариальные услуги по заверению договора для строящегося объекта	1%
Услуги риелтора (при участии такого)	3%

Какие преимущества дает гражданство Турции

Как гражданин Турции инвестор вправе жить, работать и учиться в стране, а также пользоваться социальными гарантиями, например бесплатно лечиться в государственных клиниках.

Свободные путешествия по 100+ странам. Турецкий паспорт дает право без виз посещать 110 стран, среди которых Гонконг и Сингапур.

Туристическая виза в США. С гражданством Турции можно получить американскую визу В‑1/В‑2 на срок до 10 лет в любом представительстве США.

Виза Е-2 в США. Ее получают инвесторы, которые хотят открыть бизнес в Штатах. Но виза доступна только гражданам стран, у которых заключен договор о торговле и мореплавании с США. Турция и США подписали такой договор, поэтому турецкие инвесторы получают визу на срок до 5 лет.

Заявитель на визу покупает или открывает бизнес на территории США: минимальная сумма инвестиций не прописана в законе, на практике достаточно инвестировать от 100 000 $.

Виза Е-2 дает инвестору и его семье право жить, работать и учиться в США.

Вопросы о гражданстве

Что изменилось в программе по инвестиционному гражданству? Можно ли купить 2 объекта по $200 000 под гражданство, как раньше? Если да, то при соблюдении каких условий?

Сергей Волченков: Начиная с конца января 2023 года, в Турции действительно вступят в силу изменения в программе по инвестиционному гражданству. Они скорее технические, чем глобальные. Вот основные моменты, которые будут изменены:

1.Если недвижимость в строящемся доме покупается на основании нотариального договора купли-продажи, договор, фиксирующий это, обязательно должен быть один. Это означает, что две или три квартиры под гражданство (то есть суммарной стоимостью $400 000) у разных застройщиков и в разных проектах нельзя будет приобрести. Пойдут в зачёт только квартиры, купленные у одного застройщика и даже в одном жилом комплексе. Только в этом случае они могут быть указаны в одном договоре.

Важно отметить, что это не касается, объектов, приобретаемых на вторичном рынке у собственника или на первичном рынке у застройщика (на финальной стадии строительства), оформление которых происходит в Управлении Тапу и Кадастра. В этом случае по-прежнему возможна покупка двух или более объектов недвижимости, соответствующих критериям по программе инвестиционного гражданства.

2. Недвижимостью, которая приобретается по этой программе, не должны владеть турецкие граждане, состоящие в прямом родстве с иностранным покупателем

3. Один объект может использоваться для получения гражданства только один раз

4. Нельзя оформлять покупаемую недвижимость в долевую собственность. То есть для участия в программе ТАПУ оформляется на основного заявителя. Члены его семьи (супруг/супруга, несовершеннолетние дети и находящиеся на иждивении родители) вправе также получить паспорта.

5. Под программу не подходят объекты, которые в течение последних трёх лет были проданы турецкому гражданину или фирме иностранцем.

6. Под программу не подходят объекты, которые ранее принадлежали турецкому гражданину, получившему паспорт Турции по инвестиционной программе.

7. Под программу не подходят объекты, принадлежащие фирме, учредителем которой является сам покупатель или его прямые родственники, а также фирме, которая была оформлена согласно пункту 36 закона № 2644. К ним в основном относятся компании, в которых доля иностранного учредителя составляет более 50%, или его права по управлению фирмой являются основными.

Можно ли сдавать квартиру, купленную под гражданство?

Ксения Балджи: Сдавать такую квартиру можно, здесь никаких ограничений нет. Её нельзя только продавать. Продать можно только через 3 года после вступления в собственность. Дальше можно и перепродавать, только не предыдущему владельцу, иначе ваше гражданство аннулируется. Ещё один момент – если вашу недвижимость покупает иностранный гражданин, то он уже не сможет повторно податься по программе «Гражданство за инвестиции» на основании права собственности на этот объект.

Анастасия Кезик: Сдавать купленную под гражданство недвижимость можно. Многие так и делают, приобретая две квартиры, – в одной живут, а вторую сдают. Единственное ограничение – нельзя сдавать квартиру, в которой прописан.

Вероятно ли, что снова поднимут порог инвестирования?

Ксения Балджи: Вполне вероятно, но, по моим прогнозам, это произойдёт уже после выборов, президентских и парламентских, которые пройдут в мае 2023.

Какие объекты вы сегодня рекомендуете приобретать под гражданство?

Ксения Балджи: Рекомендую под гражданство выбирать те объекты, у которых максимальная кадастровая стоимость. Вообще в этом году тенденция говорит о том, что кадастровая стоимость будет подниматься, то есть застройщиков начали прижимать, чтобы они не смогли сильно занижать кадастровую стоимость, как они это делали ранее. Соответственно, пока стоит выбирать из готовых объектов, которые принадлежат турецкому гражданину или турецкому юрлицу три и более лет (необязательно одному лицу или компании, могут быть разные владельцы).

Можно рассматривать и коммерческую недвижимость. По-прежнему это актуально, потому что у таких объектов достаточно высокая кадастровая стоимость в сравнении с жилой, и они приносят неплохой доход, иногда даже гарантированный.

Анастасия Кезик: Новые правила существенно сократили выбор объектов под гражданство. Однако предложения по-прежнему есть, подходящий вариант подобрать можно.

Сергей Волченков: Наши рекомендации сейчас – покупать объекты, экспертная стоимость которых может быть показана больше установленного законом порога: это $50 000 или $75 000 соответственно.

Хочу подчеркнуть, что многие путают и думают, что эта сумма должна быть прописана в ТАПУ. Это не так – закон требует ее фиксации в экспертном оценочном рапорте недвижимости, который должен быть получен ДО оформления ТАПУ.

Как предстоящие выборы могут повлиять на ситуацию на рынке недвижимости?

Ксения Балджи: Если нынешняя власть удержится, то на рынке недвижимости продолжится активность – спрос и цены будут расти. Не исключено, однако, повышение планок инвестирования для получения ВНЖ и гражданства.

Даже если власть сменится, запрет на продажу недвижимости иностранцам маловероятен. Это предложение оппозиционной партии вызвало бурю негодования у их же приверженцев. Много людей в этой партии связаны со строительством, и значительную долю продаж обеспечивают иностранцы. Все понимают, что без иностранного капитала экономика Турции не справится.

Почему актуально покупать недвижимость в Турции в 2023 году?

Неоспоримыми преимуществами популярности покупки жилья в 2023 году являются:

• Возможность заработать на приобретении первичной и вторичной недвижимости.

Закон инвестиций в первичку гласит: чем раньше ты вошел в проект, тем больше реальной прибыли получишь. Лучше всего инвестировать на этапе котлована, несмотря на риски, связанные с банкротством или заморозкой проектов. Хотя, отметим, что в Турции такая вероятность практически сведена к нулю. После ввода дома в эксплуатацию стоимость нового жилья активно растет из года в год по причине закономерной динамики на рынке, а также развития инфраструктуры района. К тому же, новые апартаменты есть возможность приобрести на условиях беспроцентной рассрочки платежа от застройщика.

Что касается вторичной недвижимости, заработать от перепродажи на ней можно, но важно профессионально подойти к выбору объекта. Всегда востребованы дома, расположенные в престижных центральных и популярных туристических районах курортов Турции. В 2022 году на фоне кризиса рост продаж вторички увеличился, иностранцы скупали всё, что можно.

• Пассивная прибыль от сдачи в аренду

Если нет финансовой подушки, то ехать жить за рубеж не имеет смысла — об этом знают все. Многие иностранцы, переехавшие в Турцию, либо работают удаленно, либо инвестируют средства в приобретение недвижимости, рассчитывая получать доход от аренды. Удорожание жилья имеет в данном случае ключевое значение.

Возврат вложений от аренды в Турецкой Республике составляет около 15–19 лет, в зависимости от статуса недвижимости. Но с учетом рекордного спроса на аренду, получать прибыль со своих апартаментов — сегодня очень заманчивое направление. Уже через несколько лет объект можно будет выгодно перепродать по высокой цене.

Для статистики: средний ценник на аренду жилья в Стамбуле и Анталии составляет около 10 000 TL, в Алании и Мерсине — около 6 000–8 000 TL.

• Заработок от перепродажи

Вид на жительство в Турции по этому признаку могут получить близкие родственники гражданина Турции. Срок такого ВНЖ составляет 2 года. В эту категорию входят супруги и дети. Иностранцы, претендующие на получение ВНЖ для воссоединения семьи, должны соответствовать следующим критериям:

• необходимо проживать в Турции не менее года;
• необходимо иметь доход, который равен или больше минимальной заработной платы в Турции. Это ориентировочно 500 евро и помимо этого необходимо еще 150—170 еврона каждого члена семьи;
• также нужно иметь в собственности или в аренде жилье, которое подходит для проживания родственников;
• необходимо наличие медицинской страховки;
• также необходимо отсутствие нарушений законодательства в течение последних 5 лет;
• нужно быть зарегистрированным в адресной системе.

Изменения в получении турецкого гражданства за покупку недвижимости

Еще одна новость, которая несколько огорчила иностранцев, желающих получить гражданство Турции при покупке недвижимости – поднятие ценового порога с 250 000 долларов до 400 000 долларов.

Подходит для этого любой тип объекта – вторичка или новостройка, а также коммерческое помещение и земельный надел. Но важный момент состоит в том, что выбранное имущество не должно было ранее участвовать в сделка для получения гражданства другими нерезидентами. При этом собственность приобретать следует только у турецкого подданного или у юрлица, которое зарегистрировано в Турции.

Согласно закону «О гражданстве Турции» № 5091, необязательно приобретать один дорогостоящий объект. Допускается покупка нескольких домов или квартир в Турции общей стоимостью более $400 000.

Важно также отметить, что учитывается именно кадастровая стоимость объекта, указанная в TAPU. Цена берется из справки о проведении транзакции по обмену иностранной валюты на турецкие лиры. Называется этот документ döviz alım belgesi и с 24 января 2022 года он является обязательным при проведении сделок с недвижимостью.

Эти правила идентичны как для граждан России, Украины, Казахстана, так и для инвесторов из других государств. Воспользоваться правом получения турецкого подданства могут супруги и дети до 18 лет.

Касательно выдачи гражданства на основании ВНЖ по ТАПУ правила остались неизменными. После пяти лет проживания в Турции по икамету нерезидент может подавать ходатайство на получение турецкого паспорт, а после восьми лет – на получение бессрочного вида на жительство.

Мы рассмотрели наиболее актуальные условия покупки недвижимости в Турции на 2022 год. Обратившись в риелторскую компанию NESTIN PROPERTY, менеджеры агентства помогут подобрать апартаменты для получения ВНЖ и гражданства с учетом всех новых требований и помогу пройти все процедурные моменты.

Оформление сделки купли-продажи

Оформление сделки купли-продажи недвижимости производится следующим образом. Когда покупатель выберет объект и договорится о цене с продавцом, ему нужно получить официальный документ (тапу). Этот документ закрепляет право на приобретенный объект недвижимости за его покупателем. В нем также указан и тип объекта, в том числе отмечается и степень его готовности, если объект находится в процессе строительства. Оформление документа займет около 10 недель. Покупатель может получить тапу, даже если не оплачена вся стоимость – со стороны продавца на него будет наложена так называемая «ипотека» с указанием определенной даты последней выплаты. Арест недвижимости (иджра) накладывается за неуплату долгов, проверить, есть ли долги, можно в управлении тапу, стоимость получения справки — 10 лир.

Что дает ВНЖ в Турции иностранным подданным

Вид на жительство (Ikamet) дает право иностранному гостю полностью легально проживать на территории Турецкой Республики. Документ может быть оформлен на 1 или 2 года — в зависимости от:

• намерений иностранца;
• решения местных государственных служб;
• срока действия оформленного медицинского страхового полиса.

Среди самых популярных типов видов на жительство в Турции:

• Kısa dönem ikamet izni — краткосрочный на 180 суток.
• Uzun dönem ikamet izni — долгосрочный на 1 год (который можно продлевать вплоть до получения гражданства).

Чтобы получить больше информации об оформлении ВНЖ, нужно воспользоваться телефонными номерами:

• В Турции: 157 (предоставляются консультации на русском языке).
• Для звонков из-за границы: +90 312 157 11 22.

С ВНЖ мигрант-физическое лицо может:

1. Пользоваться медицинским обслуживанием в поликлиниках и стационаров (по страховке).
2. Приобретать любое транспортное средство, а также оформлять местные водительские права.
3. На равных условиях с местными жителями брать кредиты, подавать заявки на ипотеку в турецких банках.
4. Устраивать своих детей в государственные школы.

Какие документы нужны для ВНЖ

Заявителю необходимо подать:

• турецкий ИНН;
• форму заявления на получение ВНЖ. Анкеты заполняются через онлайн систему;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• 4 биометрических фотографии на белом фоне;
• оригинал и копию загранпаспорта;
• действующую медицинскую страховку;
• свидетельство о браке и о рождении детей. Здесь понадобится апостиль — международная круглая печать, подтверждающая подлинность документа. Апостиль нужен на свидетельстве о браке и на свитетельстве о рождении несовершеннолетних детей;
• доказательство наличия достаточных и устойчивых финансовых ресурсов на время пребывания в стране;
• турецкую сим-карту.

При получении ВНЖ за аренду недвижимости необходимо предоставить дополнительно:

• копию паспорта арендодателя;
• копию «тапу» собственника квартиры (документа, подтверждающего право собственности);
• нотариально заверенный договор аренды;

При оформлении икамета за покупку жилья также нужно отправить в миграционную службу:

• Копию ТАПУ (свидетельство о собственности на недвижимость).
• Справку из Кадастрового управления (о том, что ТАПУ действительно).

Как получить гражданство Турции

«Гражданство через инвестиции»

Получить турецкое гражданство можно, инвестировав в недвижимость страны $250 000 (после 13 июня 2022 года – $400 000). В реальности сумма, которую необходимо вложить, больше пороговой (об этом расскажем далее). Ориентировочно через 6 месяцев после оформления ТАПУ (свидетельство о праве собственности) иностранцу выдаётся паспорт. Сдавать экзамен по турецкому языку при этом не нужно. Ограничения по длительности пребывания в стране отсутствуют. Подтверждать происхождение средств нет необходимости. Отметим, что для более быстрого прохождения всех процедур местные эксперты рекомендуют обратиться к адвокатам (их услуги совокупно обходятся в 5 000 евро).

ВНЖ с последующей натурализацией

Второй способ стать гражданином Турции предполагает получение специального ВНЖ (не туристического), который в дальнейшем (через 5 лет) позволяет иностранцам, сдавшим экзамен на владение турецким, претендовать на получение паспорта.

Этот тип вида на жительство ранее выдавался при покупке любой жилой недвижимости или даже при долгосрочной аренде. Но не так давно условия ужесточились – для оформления резидентства теперь нужно вложить сумму не ниже $75 000 в 30 крупных городах, в том числе, Анкаре, Стамбуле, Анталье, Измире, Мерсине, и от $50 000 в небольших городах и посёлках. Бодрум и Фетхие относятся к первой группе, так как находятся в юрисдикции муниципалитета Муглы. Пока неясен статус Аланьи. Город с населением чуть больше 300 тысяч не является крупным, однако это популярный туристический центр и, вероятнее всего, будет отнесён к первой группе.

Закон о введении минимального размера инвестиций для получения данного типа ВНЖ пока не вступил в силу, однако, по словам локальных экспертов, сотрудники миграционной службы уже активно применяют его.

Подчеркнём, действие этих правил не распространяется на туристический тип ВНЖ, который выдаётся сроком на 2 года без права в дальнейшем претендовать на гражданство. Этот ВНЖ можно получить при покупке квартиры (без ограничения суммы), либо при долгосрочной аренде. Туристический вид на жительство позволяет свободно находиться в Турции столько, сколько необходимо. Его обладатель может открыть счёт в банке, отдать ребёнка в школу или детский сад, воспользоваться медицинскими услугами в рамках страхового договора.

Турция – фаворит для инвестиций

Турция традиционно привлекает инвесторов из России, Украины, Беларуси. Для многих эта страна с европейским сервисом и восточным колоритом давно перестала быть чужой. Неудивительно, что в условиях политических и экономических катаклизмов туда в поисках «тихой гавани» для себя и своих капиталов устремился поток людей из этих стран. Так, по данным Турецкого статистического института, в апреле 2022 года россияне стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости. Конечно, это связано также с тем, что из-за санкций многие направления стали менее доступными для граждан России, Беларуси (отсутствует прямое авиасообщение, сложно открыть счёт и перечислить средства). В этом смысле условия в Турции благоприятнее.

Для большинства приезжающих достаточно тех возможностей, которые даёт туристический ВНЖ. Однако если есть средства, то можно совместить инвестиции (доходные, учитывая темпы роста рынка продажи и аренды) с получением гражданства Турции, которое даёт существенные преимущества. Однако, даже сейчас, при ставке в $250 000, надо рассчитывать на вложения от $300 000 (в Стамбуле) до $400 000-$600 000 (в прибрежных регионах).

Учитывая современные возможности по взаимодействию с агентствами (онлайн-выбор домов, быстрые коммуникации), можно успеть совершить сделку даже в те короткие сроки, которые остались до увеличения порога вложений по программе «гражданство за инвестиции».

Необходимые документы для покупки недвижимости

Для заключения сделки (подписания договора) вполне достаточно только загранпаспорта, но договор не является правоустанавливающим документом. Чтобы стать полноправным владельцем дома или квартиры, необходимо получить специальное свидетельство о праве собственности, которое в Турции называется TAPU. Следовательно, для проведения сделки и регистрации собственности следует подготовить такие документы:

• Загранпаспорт;

• Турецкий индивидуальный налоговый номер, получить который можно в любом налоговом управлении за несколько минут;

• Счёт в банке и доверенность на риэлтора — по желанию и при такой необходимости;

• К сделке необходимо привлечь государственного переводчика, если одна из сторон не владеет турецким языком (переводчик будет тоже ставить свою подпись).

Ответы на часто задаваемые вопросы по теме

Вопрос: Сколько действует ВНЖ, оформленный по праву владения недвижимостью?

Ответ: Максимальный срок действия вида на жительства, полученный на основании покупки недвижимого имущества, составляет 1 год.

Вопрос: Сколько стоит пошлина для граждан РФ?

Ответ: Стоимость оформления ВНЖ не постоянна. Она может меняться в зависимости от гражданства претендента, типа получаемого вида на жительства и других факторов. В среднем, претенденту потребуется потратить около 270-300 Турецких лир, что примерно равно 3 тыс. руб.

Вопрос: Обязательно ли находится на территории Турции для оформления ВНЖ?

Ответ: Первичное заявление может быть подано онлайн, соответственно – из любой точки мира. Однако окончательно анкета рассматривается при личной встрече с сотрудниками миграционной службы в назначенное время.

Похожие записи:

• Какие документы менять при смене фамилии после замужества?
• Чернобыльские выплаты в 2020 году: необходимые документы и порядок оформления
• Оформить льготы ветеранам труда в 2023 году