Проблемы при инвестировании, или как вернуть деньги – практический опыт
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы при инвестировании, или как вернуть деньги – практический опыт». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Особенности договора инвестирования в строительство
- Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
- Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
- Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
- Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
- Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
- Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.
Что должен содержать договор инвестирования
Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,
механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.
В правильно составленном договоре должны быть указаны:
- стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
- подробные параметры приобретаемого жилья;
- конкретные сроки сдачи дома;
- алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
- порядок передачи жилья в собственность инвестора;
- стоимость сделки и порядок выплат;
- порядок перерасчета выплат;
- контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
- ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
- условия изменения и расторжения договора.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Инвестиции в новостройки
Несмотря на стремительное подорожание недвижимости, ограничение программы льготной ипотеки, да и повышение ставок по всем жилищным кредитам, в России сохраняется спрос на квадратные метры. Вот уже много лет в нашей стране популярна схема с покупкой квартиры на первоначальном этапе строительства. С «котлована» до сдачи в эксплуатацию жилплощадь может подорожать и на 30%, что, конечно, выгоднее вклада или акций, но и риски тоже есть. Во-первых, стройка может затянуться. Во-вторых, строительная компания может обанкротиться так же, как и инвестиционный холдинг или банк.
«При инвестировании в новостройки в случае банкротства застройщика все средства, расположенные на счетах эскроу (застройщики сами привлекают кредиты для реализации своих проектов, а деньги дольщиков получают только после сдачи дома), возвращаются дольщику. Если дольщик не использовал эскроу, то, скорее всего, он попадет в реестр обманутых дольщиков и встанет в очередь на получение квартиры. Но квартиру он все-таки получит или вернет вложения», — рассказывает эксперт.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Что должен содержать договор инвестирования
Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,
механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.
В правильно составленном договоре должны быть указаны:
- стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
- подробные параметры приобретаемого жилья;
- конкретные сроки сдачи дома;
- алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
- порядок передачи жилья в собственность инвестора;
- стоимость сделки и порядок выплат;
- порядок перерасчета выплат;
- контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
- ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
- условия изменения и расторжения договора.
По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).
Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.
Отличие договора инвестирования от договора участия
отличается от договора долевого участия в строительстве, поскольку договор долевого участия – это разновидность инвестирования в строительстве.
Инвестиционные договоры не имеют самостоятельной юридической квалификации ( Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
Чтобы разрешить спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами ГК РФ (купля-продажа, подряд, простое товарищество, долевое участие).
Разрешать спор нужно, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства. Инвестиционный договор будет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимости (Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). При заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком.
Тем самым основные документы, такие как разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика.
Право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика.
После госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора ( Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
Для застройщика есть ограничение – по инвестиционным договорам нельзя привлекать денежные средства граждан на строительство дома ( ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Нарушение данного правила может повлечь административную () и уголовную ответственность (). Договор долевого участия регулируется нормами . Заключить договор участия в долевом строительстве возможно после соблюдения ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок ( ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ).
Это соглашение обладает главным преимуществом – оно гарантирует инвестору высокую степень защиты.
Договор проходит госрегистрацию. Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору (залог, поручительство, страхование).
Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика.
После подписания передаточного акта дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.
Материалы по теме: — — ; — ; — — Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» «Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями.
Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания (инвестор) финансирует строительство.
После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта.
Если застройщик допустил задержку, то есть нарушил условия соглашения с инвестором в пункте срока сдачи объекта в собственность спонсора, он обязуется выплатить неустойку. Законная неустойка, положенная инвертору, начисляется в размере, который соответствует одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом стоит помнить, что показатель ставки рефинансирования должен быть рассчитан на день исполнения обязательства со стороны застройщика.
Общая сумма неустойки определяется по следующей формуле. Специалист умножает количество дней, которые вошли в общий период просрочки исполнения обязательства, на размер неустойки, зафиксированный законодателем. Ставка рефинансирования ЦБ РФ постоянно изменяется. Это означает, что при точном определении суммы неустойки необходимо контролировать ставку в период просрочки. Изменения ставки рефинансирования следует учитывать при расчете законной неустойки, выплачиваемой от имени застройщика в пользу спонсора.
Что обеспечивает залог
Каждый из перечисленных выше типов залога обеспечивает обязательство застройщика по:
- возврату денежных средств при совершении действий, нарушающих условия договора участия в долевом строительстве;
- оплате законной неустойки;
- внесению на счет инвестора суммы процентов;
- возмещению спонсору всех убытков, понесенных в результате нарушения норм соглашения сторон об участии в долевом строительстве.
Если организация-застройщик нарушила свое обязательство, связанное с передачей квартиры в согласованный срок, то инвестор может обратить взыскание на предмет залога посредством обращения с исковым заявлением в судебные органы. Судебное решение о взыскании стоимости залога необходимо, если застройщик не соглашается добровольно возместить причиненные им убытки.
Через полгода инвертор сможет получить средства от обращения взыскания на предмет залога. Шестимесячный срок исчисляется от момента окончания срока передачи квартиры инвестору согласно заключенному и зарегистрированному договору об участии в долевом строительстве.
Взыскание происходит в результате торгов, проводимых судебными приставами, которые уполномочены на исполнение судебных решений об обращении взыскание на предмет залога по ДДУ. Вырученные по результатам торгов денежные средства поступают для погашения:
- операционных расходов на обращение взыскания;
- удовлетворения денежных требований инвесторов, которые они заявляют застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве.
Статус поручительства банка как вида обеспечительной меры
Поручительство банка является наиболее предпочтительной обеспечительной мерой. Он превосходит методику страхования ответственности тем, что не требует получения инвестором судебного решения для предъявления требований к застройщику.
Законодатель предъявляет обязательные требования соответствия как к банку-поручителю, так и к страховой организации, однако требования к кредитным организациям намного жестче. К примеру, уставной капитал банка должен составлять не менее 200 млн. рублей. Размер собственных средств, которыми располагает кредитная организация, должен составлять сумму от 1 млрд. рублей. Данный факт делает поручительство банка более надежной обеспечительной мерой.
Поручительство – это разновидность услуги, которая предоставляет банком застройщику на платной основе. Любые издержки, которые связаны с получением поручительства, застройщики включают с цену недвижимости, которая называется инвестору, желающему приобрести квартиру в новостройке. Это означает, что инвестор платит на снижение своих рисков, компенсируя затраты застройщика.
Закон не содержит обязательных требований о заключении договора поручительства при оформлении ПДКП или вступлении в жилищные кооперативы. Данные способы покупки квартиры в возводимом многоквартирной здании на сегодняшний день признаются самыми слабозащищенными.
Очень часто дольщики требуют от застройщика государственной регистрации заключенного ими с последним договора долевого участия в строительстве жилого дома, и, не дождавшись оформления такой регистрации, требуют расторгнуть заключенный с ними договор и вернуть оплаченные в кассу застройщика деньги.
Действительно, согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел процедуру государственной регистрации, то он считается не заключенным и его нельзя расторгнуть, а можно будет лишь потребовать от застройщика возврата денежных средств по статье 1102 Гражданского кодекса РФ – как суммы неосновательного обогащения застройщика.
Однако, как уже было сказано выше, если разрешение на строительство жилого дома было получено застройщиком до 01 апреля 2005 года, то на взаимоотношения между дольщиком и застройщиком требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Соответственно, в этом случае требовать от застройщика оформления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нельзя, поскольку застройщик просто не сможет обеспечить такую регистрацию договора.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве дома (договора инвестирования, соинвестирования и т.д.), в любом случае, не может являться правовым основанием для предъявления застройщику требования о расторжении такого договора.