Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».

Согласование перепланировки. Делать или нет?

Юридически согласовывать будущую или уже выполненную перепланировку надо обязательно. Почему? Жилищный кодекс говорит о том, что жилой фонд — это всенародное достояние, и использовать его надо только по прямому назначению в соответствии с проектной документацией. Любое отступление от проекта наказывается: может быть наложен штраф и предъявлено требование о приведении помещения в исходное состояние, а если согласование перепланировки квартиры (помещений) все равно не проводится — в судебном порядке квартира может быть выставлена на торги, и новый ее владелец все равно обязан либо согласовать новый проект (если он не противоречит строительным нормам и правилам), либо привести помещение в исходное состояние, как указано в документации.

Подобные правила касаются и нежилого фонда.

Фактически надо понимать что можно и что нельзя. Конечно же, нельзя сносить несущие конструкции зданий, влияющие на всю прочность дома, нельзя без расчетов сносить и переносить межкомнатные стены, окна, нельзя прикасаться к вентиляционным шахтам многоквартирных домов и т.д. Конечно, если перенесли встроенный шкафчик или сделали антресоль — грех небольшой. И очень теоретически — если о мелочи никто не узнает, может и ничего страшного… Но…. Соседи в доме всегда бдительные, а у кого ЖСК или ТСЖ — тем более. И если станет известно любым способом о перепланировке жилых или нежилых объектов в ПИБе (БТИ), «мало не покажется». Нужно будет срочно делать оформление перепланировки квартиры, помещения, здания.

Если с объектом недвижимости решили что-то делать (продавать, дарить и пр.), приобретатели квартир просят документы и планировки.

Приятное: при ипотеке ряд банков закрывают глаза на перепланировки, но могут выписать предупреждение и поставить сроки согласований или выполнения иных условий. Звоните, обсудим.

Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?

Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.

Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:

• при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
• при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
• при эксплуатации и обслуживании МКД;
• на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.

Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Самостоятельная перепланировка – с чего начать и куда обращаться

Все зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:

• Межведомственной комиссией, если затрагивается фасад нежилого помещения в жилом доме;
• Комитетом по градостроительству и архитектуре, если затрагивается фасад нежилого помещения в нежилом здании;
• Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с частным органом инспекции, с которым мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
• авторами проекта дома либо с государственным строительным надзором (ГАСН), если затрагиваются несущие конструкции.

На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.

По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение деятельности.

Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается с Росреестром после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.

Также играет роль, сделан ли уже в помещении ремонт с изменением фасада или еще только планируется.

• если ремонт еще не сделан – это согласования перепланировки, и двигаться нужно по регламенту предварительного получения всех разрешений;
• если ремонт уже проведен, фасад изменен, и в Росреестре об этом знают – это узаконивание ранее выполненных работ.
  

Порядок и этапы согласования перепланировки помещения в нежилом здании

Ремонт отдельных помещений в нежилом здании или перепланировка всего здания в целом согласовывается по факту проведения работ, то есть сразу после их окончания. Нужно обращаться сразу в Росреестр, минуя МВК. Ход:

• получение поэтажного плана ПИБ;
• подготовка проекта перепланировки и получение технического заключения;
• ремонт;
• подача проекта с техническим заключением в Росреестр;
• вызов техника Росреестра на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
• получение нового поэтажного плана ПИБ;
• подготовка технического плана кадастровым инженером;
• внесение изменений в Росреестр.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Как показывает практика, существует идеальная формула последовательных действий при согласовании помещений нежилого фонда. Такие объекты значительно отличаются друг от друга по функциональному назначению (кафе, офисы, пром. склады, магазины, медицинские учреждения) и архитектурным особенностям. Территориальное подчинение к определенной МВК также серьезно влияет на процесс согласования.

При этом, если придерживаться определённого порядка в работе, положительный результат будет получен быстро.

Общая последовательность действий при согласовании перепланировки нежилого помещения в жилом доме состоит из следующих этапов:

1. Составление проекта перепланировки нежилого помещения. После подготовки и сбора требуемой документации специалисты нашей компании подготавливают проект перепланировки и переустройства помещения с учетом Ваших идей, пожеланий и технологической схемы, принимая во внимание действующую нормативную базу Российской Федерации.
2. Согласование перепланировки помещений с различными комиссиями и органами городской власти. В последнюю очередь проект утверждается МВК при Районной Администрации.
3. Получение акта приёмочной комиссии. На основании полученного решения о согласовании производятся работы внутри помещения, подготавливаются строительные документы и предъявляются в МВК района для приёмки. В результате мы получаем разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Получение нового технического плана на помещение. На основании полученных разрешительных документов мы подготавливаем новый технический план для внесения изменений в Государственный Кадастр Недвижимости.

Этапы и особенности согласования перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки регламентируется законодательно и состоит обычно из следующих этапов:

1. сбор исходных данных и получение документов в БТИ;
2. анализ состояния объекта и изготовление технического заключения, по которому определяется возможность проведения каких-либо работ;
3. разработка проекта перепланировки нежилого помещения с последующим его согласованием в соответствующих инстанциях;
4. получение разрешения на ремонтно-строительные работы;

1. осуществление перепланировки;
2. обмеры помещения после произведенных работ;
3. сдача выполненных работ для получения «Акта ввода в эксплуатацию»;
4. получение обновленного кадастрового паспорта;
5. внесение изменений в свидетельство о собственности (при необходимости)

В нашей компании вы сможете получить помощь в согласовании как планируемой, так и уже выполненной перепланировки. Это позволит узаконить любые изменения и избежать множества проблем, в том числе и штрафов от контролирующих органов.

Как узаконить через суд

Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.

Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.

Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.

По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.

• оформите проект перепланировки;
• подготовьте исковое заявление;
• подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
• получите судебное решение.

Цена на согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Стоимость работ при согласовании перепланировки в нежилом здании обычно является ниже, чем в для встроенных помещений в жилом доме. При наличии квартир над нежилым перепланируемым помещением необходимо учесть шумоизоляцию потолка, сделать расчет индекса изоляции воздушного шума, выполнить другие требования государственных органов.

Необходимо обращаться к специалистам по согласованию в инстанциях перепланировки нежилых помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при:

• снесении внутренних перегородок. Внимание! Несущие перегородки сносить нельзя;
• при добавлении перегородок;
• при остеклении балконов, лоджий;
• при ремонте с переносом сантехнических приборов или установке новых раковин;
• при переносе или устройстве дверного проема, одного или нескольких.

Когда нужна перепланировка помещения нежилого фонда в СПб?

Возрастающая тенденция образования новых компаний в среде малого и среднего бизнеса диктует необходимость приобретения небольших или средних по размерам площадей для обустройства:

• непродовольственных магазинов, бутиков одежды, обуви, сувенирной продукции;

• офисных центров, отделений банков;

• продовольственных магазинов, в том числе и маркетинговых сетей;

• салонов красоты, парикмахерских, СПА салонов, саун;

• стоматологических кабинетов;

• кафе, баров, ресторанов.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Что включает в себя перепланировка нежилого помещения?

• изменение расположения стен, окон, дверей;
• устройство новых или замуровка старых оконных и дверных проёмов;
• обустройство новых или закладка старых входов в помещение;
• изменение высоты помещения;
• монтаж, перенос, демонтаж сантехнических приборов;
• монтаж, перенос, демонтаж инженерных сетей (водоснабжение, канализация, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение и т.д. ).

Где надо согласовывать перепланировку нежилого помещения

• Межведомственная комиссия при Администрации района (МВК);
• Государственный пожарный надзор (ОГПН);
• ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (СЭС);
• Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА);
• Комитет по охране памятников (КГИОП);
• Комитет имущественных отношений (КИО, КУГИ);
• Балансодержатель здания (УК, ТСЖ, Жилкомсервис);
• согласование с конструктором или архитектором здания;
• Отдел подземных сооружений КГА;
• ГУ Жилищное Агентство (ГУЖА);
• заключение Жилищной Инспекции;
• Управление садово-паркового хозяйства (УСПХ);
• Центр комплексного благоустройства (ЦКБ);

Похожие записи:

• КС объяснил, когда нужно заменить иностранные водительские права
• Пенсии военным пенсионерам в 2023 году: последние новости
• Какие социальные выплаты будут проиндексированы в 2023 году