Сделки с долевой собственностью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Согласование условий продажи между сособственниками
По общему правилу распоряжение имуществом (в том числе квартирой), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Соглашение между участниками может быть заключено устно. Если оно достигнуто, то договор купли-продажи квартиры должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
При этом допускается оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.
Основным условием, которое должны согласовать между собой сособственники, является условие о цене продажи квартиры.
Определить цену квартиры сособственники могут самостоятельно путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в районе.
Также определить цену можно с помощью независимого оценщика после заключения с ним соответствующего договора. Оценщик готовит отчет в форме экспертного заключения, который может понадобиться в случае продажи квартиры покупателю по ипотеке и выдачи закладной.
Чтобы найти покупателя квартиры можно разместить объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах, а также обратиться в агентство недвижимости.
Что такое долевая собственность?
Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?
Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.
Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью
- Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.
- На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.
- В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.
- Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.
Возможные риски и последствия, связанные с неправильным оформлением документов, представлены в таблице.
| Риск | Последствия |
| Продажа доли с нарушением преимущественного права на приобретение доли остальных совладельцев. | В течение 3х месяцев после вскрытия факта, другие собственники могут требовать переписания на них имущественных прав по договору купли-продажи в судебном порядке. |
| Продажа доли несовершеннолетнего владельца без разрешения органов опеки. | Сделка считается неправомерной, договор расторгается. |
| Подписания договора купли-продажи без присутствия нотариуса. | Договор недействительный, сделка не заключена. |
«Обходные» способы продажи
В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.
В такой ситуации могут быть предусмотрены «обходные» пути, для использования которых не требуется получения согласия на продажу от действующих совладельцев. Недостатком их является высокий уровень риска и нарушение покупателем достигнутых устных договоренностей, в результате которых можно потерять деньги и жилье. В связи с этим прибегать к таким вариантам следует осторожно при полной уверенности соблюдения условий соглашений.
Шаг 7. Получение оплаты за квартиру
Оплата квартиры, как правило, происходит после полного перехода права собственности к новому владельцу. Сроки расчетов и способ оплаты указывается в договоре купли-продажи. Оптимальным вариантом передачи денег считается использование банковской ячейки. Однако, многие все же выбирают расчет наличными или с использованием расчетного счета. В таком случае, возможно установление временного обременения на квартиру до полного расчета.
Отдельно необходимо оговориться о разделении суммы, выплаченной за квартиру, между всеми собственниками. Как правило, она разделяется пропорционально долям, если не существует иной договоренности между бывшими владельцами. К примеру, семья могла продать квартиру и вложить полученные средства в новую недвижимость с выделением новых долей.
Что делать, если один из собственников против
Не всегда удается уговорить других владельцев жилья продать недвижимость. Однако даже такая ситуация не является безвыходной. Любой из собственников может продать свою часть. Однако такие сделки менее выгодные для продавца.
Для того, чтобы продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо известить о своем намерении своих «соседей». Это указано в ст. 250 ГК РФ, так как остальные собственники имеют преимущественное право покупки. В письме от продавца должна содержаться информация с указанием стоимости для выкупа.
Извещение можно передать лично или отправить почтой. В любом случае рекомендуется получить расписку о получении с указанием даты. В противном случае собственники могут заявить о том, что не получали извещения, чем затянут процесс перепродажи.
На ответ собственникам дается месяц. За это время они могут отказаться от выкупа или согласиться по цене, указанной в письме. Если за месяц от получателя не пришел ответ, считается, что он отказался от выкупа.
Обратите внимание! Цена на долю недвижимости ниже, чем там сумма, которую продавец получил бы при реализации жилья целиком. Это связано с низким спросом на подобную недвижимость. Немногие хотят делить аппартаменты с другими собственниками.
Если совладельцы отказались от выкупа, то часть дома будет продана третьим лицам. При том цена должна быть не ниже, чем та, что была предложена гражданам с преимущественным правом выкупа.
Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю
Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).
На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.
Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).
Продажа долей разными договорами
Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:
- Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
- Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
- Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
- После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.
Завышенная цена в договоре
Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).
Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.
В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).
Документы для продажи доли в квартире:
- Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
- Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
- Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
- Справка из ЕГРП.
- Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
- Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
- Документ о составе семьи от управляющей организации.
- Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.
Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.