Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок и условия проведения работ по узакониванию и согласованию перепланировки с ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта, условий и задач, стоящих перед исполнителем, срочности исполнения работ и пр.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Какие действия с нежилым помещением считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые виды работ, связанные с демонтажем, переносом, изменением размеров стен, внутренних перегородок, оконных и дверных проёмов, встроенной мебели. Под это определение попадает и возведение новых конструкций внутри помещения. Перепланировка отличается от обычного ремонта, переоборудования и реконструкции.
1. Ремонт. К ремонтным работам относятся мероприятия, нацеленные на восстановление работоспособности и улучшение состояния объекта. Есть несколько разновидностей ремонта:
- косметический. Восстановление внешнего вида помещения без конструктивных изменений. Покраска стен, потолков, замена обоев и напольных покрытий;
- текущий. Проводится с целью восстановления рабочего состояния объекта и поддержания его эксплуатационных качеств;
- капитальный. Предполагает ревизию конструкций для обнаружения скрытых повреждений, замену неисправных и выработавших свой ресурс деталей. Такой ремонт предполагает большой объём работ и значительные расходы;
- плановый. Проводится в заранее запланированные сроки и по утвержденной смете.
Узаконить перепланировку нежилого помещения: цены
Фиксированного тарифа у компаний, занимающихся узакониванием, нет. Прямую зависимость цена имеет от метража помещения: чем больше площадь, тем меньше стоят работы за квадратный метр.
Другие факторы, влияющие на стоимость:
- количество инстанций, с которыми производится согласование;
- сложность составления проектной документации;
- срочность оформления документов.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка
Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.
Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.
В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.
Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.
Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
- затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Порядок получения разрешения, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве
В случае расположения переоборудованного помещения в здании жилого дома, алгоритм действий по его узакониванию выглядит следующим образом:
Заключение составляется специализированной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО, либо автором проекта дома.
Наряду с заключением, в Мосжилинспекцию должен быть представлен технический паспорт помещения и заявление установленного образца.
Также наши специалисты оказывают услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме. За консультацией обращайтесь к нашим менеджерам.
По закону, инспектор Мосжилинспекции после получения технического заключения обязан выехать на место, произвести техническое исследование переоборудованного помещения и предоставить акт о выполненной перепланировке. Однако, де-факто, чиновники, как правило, требуют предоставления проектной документации, и только после этого становится возможной выдача распоряжения о соответствии проведенной перепланировки всем установленным нормам и правилам.
После того, как проект перепланировки нежилого помещения и прочая документация будут одобрены сотрудниками Мосжилинспекции, необходимо получить разрешение на перепланировку нежилого помещения согласительные подписи представителей множества инстанций, как то: МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор, Энергосбыт и т.д. Окончательное решение о признании переустройства нежилого помещения законным принимается на заседании МВК с участием всех обозначенных выше лиц.
Перепланировка нежилого помещения в жилом доме
Если юрлицо владеет жилой площадью в многоквартирном доме, вначале нужно изменить ее статус (процедура регламентируется 3 главой ЖК РФ). Получить разрешение реально, если внизу нет жилых помещений. Это возможно, если пространство расположено на первом этаже либо под ним находятся только нежилые площади.
Получать новый статус и узаконивать перепланировку нельзя в следующих случаях:
-
помещение находится над квартирами людей;
-
попасть внутрь можно только через подъезд (нет возможности оборудовать отдельный вход);
-
объект используется для постоянного проживания, является частью жилого пространства;
-
помещение относится к наемному зданию социального пользования;
-
недвижимость не соответствует требованиям, не может быть приведена в соответствие даже путем внесения коррективов;
-
изменение статуса связано с религиозной деятельностью компании;
-
помещение обременено правами посторонних лиц.
Если все хорошо и новый статус получен, нужно обратиться в Роспотребнадзор для утверждения. Иногда перепланировка предполагает внесение сложных конструктивных, инженерных изменений. Следовательно, может потребоваться одобрение других профильных государственных инстанций.
Вторым шагом становится передача пакета бумаг сотрудникам Мосжилинспекции. Он включает:
-
письменное разрешение владельца (для арендаторов);
-
подтверждение права собственности;
-
техпаспорт БТИ;
-
техническое заключение;
-
результат проектирования, выполненного специализированной службой;
-
положительное заключение Роспотребнадзора и АПУ при изменении фасадных элементов здания;
-
одобрение архитекторов дома либо соответствующей фирмы;
-
договор, заключенный с лицензированной организацией, которая берет на себя обязанность контролировать процесс переустройства.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.