Как купить комнату в коммунальной квартире и стоит ли это делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить комнату в коммунальной квартире и стоит ли это делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Переходите к подписанию договора купли-продажи

Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
• документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
• кадастровый паспорт и технический план;
• справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
• отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
• согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
• разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.

Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

• место и дату сделки;
• сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
• характеристики и цену предмета договора;
• условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Можно ли не извещать соседней?

Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.

Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.

---

Как выбрать коммунальную квартиру

Начальный этап поиска здесь практически не отличается от поиска обычной квартиры. Потенциальный покупатель открывает сайте с объявлениями, выбирает в фильтрах параметры, определяется с районом и начинает поиск. Самое интересное начинается на смотринах. Здесь приходится оценивать не только помещение, но и соседей.

Осматривать коммунальную квартиру лучше вечером, когда все жильцы вернулись с работы и вы можете познакомиться лично. Если среди них будут явные асоциальные элементы, от покупки лучше отказаться какой бы привлекательной не была цена. Сэкономленные деньги не стоят потраченных нервов.

Заходя в квартиру, в первую очередь принюхайтесь. если здесь курят, часто выпивают, регулярно мочатся мимо унитаза или жарят селёдку по выходным, вы сразу это почувствуете. Если запахи не смущают, продолжайте осмотр.

В комнате оцените не только её состояние, но и шумоизоляцию. Просто стойте и слушайте. Доносятся ли голоса из кухни, слышно ли как работает телевизор в соседней комнате и так далее. Если уровень проникающего шума и всё остальное вас устраивает, можно обсудить покупку.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Вообще соседи – это в коммуналке главное. От сговорчивости и дружелюбности соседей зависит, насколько быстро комната сможет поступить в продажу. «Ведь основная сложность при продаже комнаты в коммуналке в том, что нужно учитывать мнение соседей», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»).

Коммунальная квартира – это объект долевой собственности, а комнаты, принадлежащие разным соседям, – это их доли. А значит, при продаже комнаты должны соблюдаться требования, установленные статьей 250 ГК РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ (пункт 6), согласно которым преимущественное право ее покупки имеют собственники других комнат в данной коммуналке.

На практике это означает, что, прежде чем выставлять комнату в открытую продажу, нужно предложить ее своим соседям. Это можно сделать и в обычной беседе, но специалисты рынка недвижимости во избежание дальнейших проблем и вопросов от будущих покупателей, советуют фиксировать все шаги документально. «Желательно предупредить о своем намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). В этом письме, оформленном в специальной нотариальной форме, должны содержаться условия сделки и цена, которую желает получить продавец. На раздумья соседям дается месяц с момента получения такого предложения. А спустя это время, если ни у кого из них не появится желание приобрести комнату, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), каждый должен подписать письменный отказ от покупки, который заверяется у нотариуса либо оформляется в Регистрационной палате.

Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты: «В нашей практике было несколько случаев, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления – то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: «Они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее», — рассказывает Александр Абрамов («Азбука Жилья»). Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: «Если сосед упорно ставит палки в колеса, это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения, — сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). — В нашей практике было несколько подобных дел, и все они завершились в пользу наших клиентов».

Если с соседями повезло, комнату можно продать намного быстрее, оформив необходимые отказы в момент совершения сделки. Не тянет с отказом и муниципалитет, который также может быть собственником комнат в коммунальной квартире, ведь многие жильцы коммуналок так и не приватизировали свои квадратные метры, а следовательно, они остались в муниципальной собственности. Поэтому, прежде чем посылать уведомления-предложения о продаже своей комнаты соседям, надо выяснить, являются ли они собственниками недвижимости или всего лишь нанимателями. Во втором случае письмо следует отправлять в соответствующие инстанции, в Москве – это районное подразделение департамента муниципального жилья. Этот орган подписывает и отказ от приобретения недвижимости, если, конечно, не желает выкупить комнату. «Но правда, с ситуацией, когда город реализовал свое право преимущественной покупки, за 20 с лишним лет работы на рынке московского жилья я сталкивался всего дважды. Так что, обычно проблем не возникает», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Проблемы могут возникнуть, если не учесть определенных нюансов. Например, бывает, что часть соседних комнат в коммуналке пустует и продавец решает, что они никому не принадлежат: «Но не стоит обманываться: «ничьих» комнат не бывает. В течение последних лет правительством Москвы последовательно реализуется программа ликвидации коммуналок, поэтому в освобождающиеся комнаты никого не подселяют. Правда, эти комнаты у города часто выкупают жильцы коммунальных квартир, либо присоединяют их бесплатно, если имеют право на улучшение жилищных условий. Но возможна и ситуация, когда комнаты пустуют. В настоящее время в столичных коммуналках имеется некоторое количество свободных комнат, однако принадлежат они городу», — рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А значит, все равно нужно сообщать о своем намерении продать комнату в департамент муниципального жилья.

Также комната в коммуналке может принадлежать несовершеннолетнему лицу, и в этом случае, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), помимо отказа соседа от покупки надо получить согласие органов опеки на этот отказ.

Если же попытаться обойти закон, не отправлять соседям никаких уведомлений о продаже своей комнаты и не мучиться с получением их отказов, то сделка купли-продажи может быть оспорена. «В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если при продаже комнаты нарушается преимущественное право покупки, остальные собственники коммуналки в течение трех месяцев могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности от нового владельца (покупателя комнаты) на них», — рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Отдав комнату соседям, суд также обяжет продавца вернуть деньги пострадавшему покупателю, и в результате есть риск остаться у разбитого корыта. Да и вряд ли без соответствующих отказов соседей по коммуналке обойдется без проблем при государственной регистрацией сделки. Так что закон лучше выполнять. И конечно, если кто-то из соседей захочет купить комнату, придется продать ее именно ему. Но, впрочем, ничего плохого в этом нет, а напротив, есть экономия времени.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Покупка комнаты в коммуналке имеет ряд определённых нюансов и отличается от сделки купли-продажи отдельной квартиры. Рассмотрим особенности приобретения комнаты, которые следует учесть покупателю.

Прежде всего необходимо установить, кто является собственником комнаты. Сделать это можно путём получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если в выписке будет указано, что комната находится в муниципальной собственности (города, района), то приобрести такую комнату не получится.

Если право собственности на комнату зарегистрировано до 31 января 1998 года, то подтверждением права собственности будет выписка (справка) о зарегистрированных правах, которую можно получить в многофункциональном центре «Мои документы». В этом случае продавцу необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право на комнату в ЕГРН и только после этого действия проводить сделку. Регистрировать ранее возникшее право продавца одновременно с куплей / продажей комнаты не рекомендуется во избежание возможного приостановления регистрации.

Далее — важно, чтобы со стороны продавца было соблюдено правило преимущественного права покупки. Данное требование прямо предусмотрено законом (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Оно означает, что соседи (собственники других комнат) имеют первоочередное перед посторонним покупателем право выкупить комнату по цене, за которую она продаётся.

Для получения информации о том, кто является владельцем других комнат, необходимо заказать выписку из ЕГРН.

О намерении продать комнату продавец обязан в письменной форме известить всех других собственников в коммунальной квартире с указанием цены сделки.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие соседей на продажу.
3. Правоустанавливающие документы.
4. Оригиналы извещений.
5. Договор купли-продажи комнаты.
6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

• В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
• Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Похожие записи:

• Единый центр метрологических услуг
• Ответственность за неуплату алиментов в 2022 году
• Налоги и страховые взносы: что изменится с 2023 года?