Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую

Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.

Статус строения можно поменять, если:

• объект является собственностью заявителя;
• все собственники согласились на изменение статуса имущества;
• внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
• выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
• объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
• перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
• если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
• к объекту есть свободный проход.

В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.

Если выяснять некогда или нет желания, то наиболее приемлемым будет вариант с подачей заявления в МФЦ по месту нахождения нежилого помещения.

Вне зависимости от того, куда будут поданы заявление и документы, на руки заявителю должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.

Отметим сроки оформления:

• рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
• изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
• внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
• ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.

В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.

Смена категории недвижимости влияет только на изменение рыночной стоимости объекта, но даже если после присвоения нового статуса квартира станет дороже, владельцу недвижимости оплачивать Налог не придется. Это же касается кадастровой цены, которая не меняется, независимо от того, признан объект жилым или коммерческим.

Но гражданам придется столкнуться с другими категориями затрат:

• перепланировка требуется не всегда, но при необходимости может потянуть большие денежные вливания;
• изменение технических документов (изготовление нового плана с вызовом специалиста, а также подготовка актуального кадастрового паспорта);
• государственная пошлина;
• оплата услуг нотариуса.

Как показывает практика, суммарная стоимость затрат может достигать 5000 рублей и больше. Окончательная стоимость зависит от характеристик объекта, его расположения, а также тарифов нотариального офиса.

На практике часто возникаю сложности с переоборудованием общежитий. В таком случае для проведения переоформления категории комнат требуется письменное согласие всех жильцов, а получить его оказывается не так и просто. Единственный способ решить конфликт – обратиться в суд с исковым заявлением.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
• подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
• предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
• письменное согласие всех соседей.

Пошаговая процедура перевода

Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.

Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:

• перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
• обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
• получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
• получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.

В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.

Какие документы необходимы для перевода нежилого помещения в жилое?

Чтобы официально осуществить перевод нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту, где территориально находится это помещение. В пакет обязательных документов должны входить:

— Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое.
— Технический план помещения с подробным описанием.
— Подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением.
— Поэтажная планировка дома, если помещение находится в доме, где больше одного этажа.
— Подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для нормального функционирования жилых помещений.

Это основной пакет документов. Если в процессе рассмотрения требуются дополнительные документы, чтобы уточнить некоторые несоответствия, то заявитель их должен предъявить. При приеме документов заявителю выдается расписка, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с положительным или отрицательным решением о переводе жилья в другой статус.

При этом органами местного самоуправления в трехдневный срок после принятия решения должен быть выслан результат по адресу заявителя с уведомлениями в отказе или переводе нежилого помещения в жилое. В некоторых случаях также требуется уведомление и собственников тех помещений, которые находятся в непосредственной близости от переводимого жилья. При этом разрешение на перевод жилья из нежилого фонда в жилой является также юридическим документом на проведение перепланировки (переустройства или других работ), требующихся для нормальной эксплуатационной функциональности нового жилого помещения.

В наше время, когда остро ощущается нехватка «жилых квадратных метров», люди пытаются любыми способами решать эти насущные проблемы. В многоэтажных жомах некоторые жильцы стали переделывать лоджии, балконы и технические этажи под жилые зоны, расширяя квадратные метры комнат, переоборудуя их под кабинеты, кухни или спальни. Вторым отличным вариантом перевода нежилых помещений в жилые давно пользуются граждане европейских стран. Владельцы производственных и складских помещений делают в них перепланировку, подводят водоснабжение и канализационные стоки. Такие помещения очень ценятся из-за своих площадей и высоких потолков, где можно оборудовать несколько многоуровневых квартир. Владельцы частных домов переоборудуют чердачные помещения в уютные мансардные комнаты, очистив их от хлама и утеплив.

Современные строительные материалы и технические возможности позволяют осуществить самые креативные архитектурные проекты. Главное, чтобы все эти помещения отвечали санитарным и пожаробезопастным нормам, а также были официально оформлены в соответствии с законодательными нормами.

Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1. Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
2. Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
3. Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).

Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:

1. Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
2. Подготовка документов.
3. Обращение в уполномоченный орган.
4. Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
5. Подготовка изменений в технической документации.
6. Регистрация всех изменений в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.

Сколько стоит перевод из нежилого помещения в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое осуществляется бесплатно. Однако придется заплатить за согласование перевода, подготовку проектной документации и строительные работы, если требуется перепланировка.

Расходы на согласование незначительны. Не считая государственной пошлины за выдачу выписки из ЕГРН, ничего платить не придется. Основная часть расходов приходится на подготовку проекта перепланировки.

Цена варьируется в зависимости от масштаба запланированных работ, технического состояния здания, региона расположения. Разброс стоимости услуг по подготовке проектной документации достаточно велик – от 5 до 30 тысяч рублей.

При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как перевести нежилое помещение в жилое. В общем, процедура не подразумевает особых сложностей. Однако, если ваши права будут нарушены, придется обращаться в суд, а это уже сопряжено с определенными хлопотами.

Перевод дома из нежилого помещения в жилое от «КБ-Недвижимость»

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для перевода дома из статуса нежилого помещения в жилое собственнику недвижимости необходимо оформить техническое заключение, подтверждающее пригодность данного объекта для проживания. В этом документе в совокупности с расчетами по отоплению, вентиляции, инсоляции указываются и сведения о состоянии несущих конструкций помещения.

Заключение о техническом состоянии дома позволяет оценить и понять, возможно и целесообразно ли проведение ремонтных работ в отдельно взятом нежилом помещении или объекте в целом для дальнейшего использования в качестве жилого. Именно на основании сведений, представленных в этом документе, государственная комиссия и принимает окончательное решение по вопросу перевода нежилого помещения (дома) в жилое.

Если вам требуется профессиональная помощь в переводе статуса недвижимости и составление заключения о техническом состоянии дома — достаточно обратиться в «Кадастровое Бюро — Недвижимость». Обладая богатым опытом в этой сфере, мы оперативно решаем задачи любой сложности и масштаба, связанные с переводом категории помещения из нежилой и жилую.

Пакет документов необходимый для процедуры

Для перевода нежилого помещения в жилое, следует представить документы, представленные:

1. Заявлением в письменной форме, в котором будет отражена просьба о переводе.
2. Подтверждением собственнических прав на нежилую недвижимость – выпиской из Росреестра, договором купли-продажи, дарственной и прочим.
3. Техническим паспортом, выданным в БТИ с отраженными изменениями касательно вспомогательных и несущих конструкций объекта недвижимости.
4. Планом дома, с обозначением на нем недвижимости. Этот документ необходим специалистам для оценки возможности перевода помещения из нежилого в жилой формат с условием того, что такие изменения не будут нарушать правил жилого фонда.
5. Планом переоборудования помещения. Данный документ необходимо представить, если недвижимость имеет несоответствующую площадь относительно жилого объекта и требует проведения ремонтно-строительных работ с возможной перепланировкой.
6. Оригиналом паспорта заявителя. Если делами будет заниматься доверенное лицо, то ему помимо паспорта, следует предоставить доверенность заверенную нотариально. Только в этом случае, ему позволят заниматься переводом.

Этот пакет документов не является исчерпывающим, так как при обращении в инспекцию, занимающуюся жилищно-строительными вопросами, могут потребоваться и дополнительные справки. Если организация откажет в проведении переустройства или потребует какие-либо другие документы, не относящиеся к делу, их решение можно будет обжаловать в судебном порядке, но только в том случае, если будет доказана неправота сотрудников госструктур.

Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую

Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этой цели необходимо провести следующие мероприятия, представленные:

• процедурой экспертной оценки, после которой собственник получит разрешение на перевод коммерческого объекта в жилой;
• составлением проектной декларации;
• согласованием проекта перевода с несколькими организациями, отвечающими за пожарную безопасность, соблюдение санитарно-строительных норм и прочего;
• выдачей административного разрешения на проведение процедуры;
• внесением информации о переводе в базу инвентаризации недвижимости;
• получением готового свидетельства, подтверждающего изменение назначения использования недвижимости. Согласно закону, регистрировать перевод коммерческого объекта в жилой нужно в том случае, если не требовалась его перепланировка или имеется необходимость в заверении акта приемки при изменении конструктивных характеристик помещения.

Вся процедура займет у собственника около 45 дней, при условии отсутствия каких-либо заминок. Если в переводе было отказано и заявитель считает данное решение несправедливым, он может оспорить его в суде. При положительном исходе дела, уполномоченная организация будет обязана в принудительном порядке реализовать законные меры, выдав собственнику разрешение на перевод нежилой недвижимости в жилую.

Отказ перевода коммерческого фонда в жилой

Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:

1. нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
2. несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
3. невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
4. несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.

Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:

• отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
• несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
• несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.

В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.

Похожие записи:

• Льготный тариф на электроэнергию в Мосэнергосбыт
• Открытие осенней охоты 2022 года
• Как получить вычет за обучение в 2021 году