Можно ли Приватизировать Придомовую Территорию Многоквартирного Дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли Приватизировать Придомовую Территорию Многоквартирного Дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома – процедура, имеющая ряд нюансов. Во-первых, МКД, возведенные до 2005 года, внесены в Росреестр вместе с прилегающей территорией и переданы в собственность владельцам квартир автоматически. Во-вторых, начиная с 2013 года, все постройки поставлены на кадастровый учет застройщиками. Таким образом, приватизации подлежат участки, прилегающие к домам, построенным в период с 2005 до 2013 года.
Стоит отметить, что приватизация придомовой территории возможна и в малоэтажных домах. Сама процедура оформления не имеет отличий от вышеописанных, однако, оформить в собственность такие участки могут лишь жильцы нижних этажей. Что касается назначения территории, то она предназначается для посадки плодовых деревьев, овощей, зелени, постройки кладовых помещений и т.д.
В случае, когда инициатором приватизации выступает всего один владелец, размер территории, переходящей в его собственность, будет пропорционален его доле собственности в МКД. Таким образом, если гражданин, владеющий квартирой в МКД, имеет в собственности площадь, составляющую 0,29% от общей, то он вправе рассчитывать при приватизации на часть земельного участка, составляющую 0,29% от общей его площади.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Придомовая земля многоквартирного здания: приватизация и необходимый порядок действий
Собственность оформляют, основываясь на заявлениях, которые подаются перечисленными выше субъектами. В момент регистрации в собственность придомовой земли, обязана быть произведена процедура по постановке жилого многоквартирного дома на кадастровый учёт.
Чтобы была произведена учётность и сделаны внесения соответствующей информации в ЕГРН, заявляющее лицо обязано предоставить план межевания на землю под жилым домом. Его изготавливает профессионал – кадастровый инженер, обладающий квалификационной аттестацией и состоящий в числе саморегулируемой организации.
Для получения межевого плана придомовой земли, инициатор приватизации обязан:
- осуществить получение (либо у компании-застройщика, либо в УК) всех требуемых технических документов на многоквартирное здание;
- осуществить обращение к местным властям, подав заявление с требованием о формировании участка придомовой земли в том случае, если он так и не был сформирован ещё в то время, когда жилой дом вводился в эксплуатационное использование;
- сделать удачный выбор профессионального инженера по кадастру из списка существующих специалистов Росреестра;
- осуществить заключение соглашения подряда на исполнение работы по кадастру;
- осуществить передачу кадастровому инженеру документов на жилое многоквартирное здание и землю под ним;
- позволить специалисту по кадастру иметь беспрепятственный доступ к участку земли, с целью проведения работ кадастровой направленности;
- в результате всего вышесказанного, получить на руки результат работы кадастровых специалистов – межевой план на территорию жилого многоквартирного здания.
Подготавливая план межевания, специалист не только лишь опирается на информационные документы, но и осуществляет реальную фактическую работу на исследуемой земле. Все результаты исследования тщательно заносятся в план межевания в двух видах: в виде текста и в виде графики.
Кадастровый специалист должен осуществить отправку готовых бумаг в Росреестр для дальнейших учётных мероприятий. Удобнее всего это сделать электронным способом. При этом заявители также имеют возможность получения письменного документа.
Частые причины отказов
Как уже было сказано, отказывают в приватизации достаточно редко. Однако иногда это все же случается. Причиной может стать:
- Отсутствие каких-то необходимых документов. Особенно актуально это касательно протокола и решения собрания жильцов.
- Желание приватизировать места общего пользования. Такие территории принадлежат всем. Нельзя приватизировать, например, дорогу или прибрежную зону, разрешив ее использование исключительно для жильцов данного дома.
- Несоответствие реальной картины тому, что указано в документах. Проще говоря – незаконная перепланировка. Если на кадастровом плане нет какого-то строения, то его не должно быть и фактически.
- Ошибки в документах. Особенно в кадастровом паспорте и заявлении.
Алгоритм действий для приватизации придомовой территории
Оформление права собственности будет осуществляться на основании заявления указанных выше субъектов. При совершении регистрационных действий одновременно должна проводиться процедура постановки объекта (здания) на кадастровый учет.
Для проведения учета и внесения сведений в ЕГРН заявителям нужно представить межевой план на участок земли под домом. Его изготовление входит в полномочия профессионального специалиста – кадастрового инженера, обладающего квалификационным аттестатом и состоящим в составе профильной саморегулируемой организации.
Чтобы получить межевой план участка инициатором приватизации нужно выполнить следующие действия:
- получить у застройщика, управляющей компании или в органах БТИ техническую документацию на многоквартирное здание;
- обратиться в местный орган власти с заявлением о формировании участка для придомовой территории, если он не был выделен при воде дома в эксплуатацию;
- выбрать кадастрового инженера из реестра указанных специалистов, который ведет служба Росреестра;
- заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ;
- передать кадастровому инженеру документацию на здание и участок земли под домом;
- обеспечить кадастровому инженеру доступ к земельному участку для проведения кадастровых работ;
- получить итог кадастровой деятельности – межевой план на участок.
Согласно 36 статье ЖК, каждый собственник помещения в многоэтажных домах обладает правом пользования прилегающим к дому земельным участком и находящимися на нем строениями и прочими конструкциями на долевой основе, то есть являются его совладельцами. Площадь, прилегающая к дому или нескольким МКД, не может быть разделена на части, которыми будут обладать жители только одного подъезда, этажа и так далее. Это правило касается зданий любого масштаба.
Даже будучи приватизированной, земля не может быть полностью ограждена забором таким образом, чтобы не жители близлежащих дворов не имели возможности через нее передвигаться. Планируя обустройство придомовой территории, необходимо учитывать соблюдение всех норм:
- социальных;
- технических;
- санитарных;
- противопожарных;
- эстетических.
Межевание придомовой территории многоквартирных домов – обязательная процедура перед приватизацией, она определяет границы участка, который примыкает к одному или нескольким МКД. Согласно ЗК РФ, величина придомовых площадок может отличаться и зависит от нескольких факторов: соотношение жилой площади дома и земельного участка, количества этажей и квартир, соседство с другими строениями, решения администрации города.
Процедура межевания территории многоквартирного дома– обязательное условие для всех. Следует иметь в виду, что в придомовую земельную площадь и приватизированную собственность согласно 85 статье ЗК РФ не могут входить участки общего пользования, например, скверы, парки, дорожные проезды и прочие.
По одному лишь факту пользования придомовая земля не принадлежит собственникам квартир, потому необходимо официальное оформление придомовой территории в собственность, то есть приватизация.
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, жильцы дома, владеющие квартирами на основании права собственности, автоматически являются совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Таким образом, приватизация участка как таковая вообще не требуется, это уже сделано. Однако данный момент актуален только для сравнительно новых строений, возведенных после 2005 года.
А вот если дом был построен раньше, есть вероятность, что на него не был оформлен кадастровый паспорт, не было переоформлено право собственности и территория до сих пор принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже придется заниматься данным вопросом, чтобы получить землю в собственность.
К нежилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов не относятся те из них, которые предназначаются для обслуживания хотя бы двух квартир. Пример: лифты, лестничные площадки, помещения, отданные под коммуникации, трубы, проводку, электроподстанции и так далее.
Порядок и правила пользования придомовой территорией
Проживающие в многоквартирном доме могут использовать прилегающую к нему территорию по собственному усмотрению, однако с учетом следующих нюансов:
- нельзя проводить в ее пределах работы, не связанные с ее эксплуатацией (например, разбирать и ремонтировать машину);
- запрещено оставлять машину с включенным двигателем – это касается такси и транспорта курьеров;
- машины можно оставлять только в специально отведенном месте – на парковке;
- нельзя возводить забор вокруг придомовой территории выше 60 см без соответствующего разрешения от администрации города;
- мусорные баки должны быть установлены в специально выделенных местах;
- расширить стоянку для машин за счет уничтожения зеленых насаждений допускается только с разрешения администрации города.
Как обозначить границы
За определение точных границ придомовой территории отвечают специалисты, кадастровые инженеры. Минимальная его величина равняется площади, которую занимает сам дом. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию в технических документах прописываются ее размеры. Но если таковых не установлено, тогда следует обратиться в муниципалитет, в орган управления городским имуществом для определения границ.
Все необходимые данные находятся в документации по кадастровому учету. Если же их нет, тогда используется технический паспорт. При межевании земли под многоквартирным домом учитывается фундамент и общая площадь подвалов, так как она является неотделимой частью самого здания и также входит в общедолевую собственность владельцев квартир. Шаблоны границ участка формируются на основании утвержденного собранием жильцов проекта межевания.
До тех пор, пока территория не стоит на кадастровом учете, она остается во владении государства. А значит прежде, чем приступать непосредственно к приватизации, необходимо совершить два действия:
- провести межевание многоквартирного дома;
- встать на учет.
Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?
Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.
Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.
Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.
Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома. Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют. В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.
Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию. Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они. От решения – оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.
Оформление придомового участка: порядок действий
| Организация общего собрания жильцов | На общем собрании должны присутствовать собственники квартир в домах, к которым относится территория. Чтобы решение собрания было признано действующим, надо собрать более 50% жильцов. Все результаты и коллективные решения протоколируются. Если собственники утвердили проект границ, выбирается ответственное лицо. Представитель будет действовать от имени владельцев квартир. |
| Подача заявления | Необходимо найти и заполнить заявление на переоформление территории в долевую собственность. Собрать следующие бумаги:
Заявление и пакет документов направить Комитет земельных ресурсов. |
| Межевание (требуется не всегда) | Для утверждения границ участка потребуется:
|
| Постановка земли на учет | Для завершения оформления территории представитель обращается в Росреестр и предоставляет:
Запись о праве собственности на землю вносится в ЕГРП. Участок ставится на учет в кадастровой службе. Представитель жильцов получает техпаспорт на данный объект, свидетельство, подтверждающее право собственности. |
После приватизации земля переходит из государственных владений в собственность жильцов многоквартирного дома. Владельцы или управляющая компаний смогут улучшать участок.
Варианты использования земли
Приватизированную территорию владельцы могут использовать по-разному:
- обустройство мест для досуга, проживающих в доме людей (спортивные, игровые, детские площадки);
- сдача в аренду;
- устройство гаражей для инвалидов и ветеранов;
- установка ограждений, тротуаров, озеленение;
- обустройство автопарковок.
Размещение на территории запланированных объектов предполагает учитывание прав жильцов, расположенных по соседству домов.
В противном случае конструкция может быть демонтирована по решению суда.
Планирование обустройства придомовой территории должно производиться с учетом градостроительных, гигиенических, противопожарных, санитарных и социальных норм.
При приватизации во владение собственников жилых помещений МКД не переходит территория общего пользования (скверы, инженерные и кабельные сети, проезды).
Если земля под МКД не является собственностью владельцев квартир, то распоряжаться ею будет кто-то еще.
Но если права собственности на такую территорию принадлежат жильцам, то без их согласия что-то построить на ней не удастся.
В чем особенности приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми до 18 лет? Куда подавать документы на приватизацию квартиры в Москве? Узнайте здесь.
К благоустройству территории относятся:
- уборка участка от снега, мусора;
- озеленение (оформление клумб, уход за цветами и растениями);
- устройство металлических ограждений;
- поддержание в порядке фасадов.
Если качество предоставляемых услуг по благоустройству придомовой территории не устраивает собственников, то они имеют право подать заявку на пересмотр расценок.
Приватизация придомовой территории дает гражданам определенные выгоды, но она имеет и оборотную сторону.
Положительные моменты:
- процедура перехода прав собственности осуществляется безвозмездно;
- без согласия владельцев в частном секторе невозможно будет провести на участке застройку или использовать территорию;
- от сдачи в аренду части участка собственники могут получать доход;
- оценочная стоимость имущества возрастает.
Минусы:
- за землю придется платить налог;
- благоустройство и ремонт будет проводиться на средства собственников;
- территорию можно использовать исключительно для устройства гаражей инвалидов и ветеранов ВОВ, открытых спортивных и детских площадок.
Проблемы, которые могут возникнуть
Первая сложность, о которой сегодня часто говорят, — это невозможность приватизации. Дело в том, что с развитием города огромное число участков быстро уходит с молотка. В момент, когда жители решаются на приватизацию, участок перед их домом оказывается меньше по площади, чем территория под домом. Это противоречит закону, в результате приватизация становится невозможной. Именно поэтому часто советуют как можно быстрее оформлять территорию двора в собственность.
Еще одна проблема — это уход за придомовой территорией. Летом это не так заметно, но в зимний период возникает проблема уборки снега. В больших дворах приходится нанимать сразу несколько дворников. Не стоит этого бояться, ведь проживание в ухоженном дворе — это приятно. Некоторые граждане делают заграждения, расширяют детские площадки во благо жильцов.
При поломках на территории двора, как уже сказано выше, все расходы лягут на плечи жильцов. С одной стороны, это тяжкое бремя. В самых серьезных случаях можно продать часть территории двора и возместить убытки.
Порой жильцы многоквартирных домов не знают, что им принадлежит территория двора. Как итог: на парковках большая часть автомобилей не принадлежат жильцам, у дома во всю развивается стихийная торговля. Чтобы избежать проблем, необходимо вовремя заниматься их решением и относиться к придомовой территории также скрупулезно, как и к своему жилью.